전세 가계약 후 임대인이 일방적으로 취소하면 배액배상 받을 수 있나요?

질문 전세 가계약 후 임대인이 일방적으로 취소하면 배액배상 받을 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

얼마 전 마음에 쏙 드는 전셋집을 발견해서 부동산을 통해 임대인과 연락했습니다. 보증금 총액과 입주일, 본계약 날짜까지 문자로 다 정하고, 집을 잡아두기 위해 임대인이 알려준 계좌로 가계약금 500만원을 바로 송금했습니다.

그런데 며칠 뒤 갑자기 임대인에게서 연락이 와서는 개인 사정으로 계약을 못 하게 되었다며, 송금했던 500만원만 돌려주겠다고 합니다. 이미 이사 준비를 시작했고 다른 집은 알아보지도 않았는데 너무 황당합니다. 부동산에서는 좋은 게 좋은 거라고 그냥 받으라고 하는데, 저는 너무 억울합니다.

주변에서는 이럴 때 가계약금의 두 배, 즉 1,000만원을 받아야 한다고들 합니다. 임대인의 일방적인 전세계약 파기인데, 정말 배액배상을 받을 수 있는 건가요? 만약 받을 수 있다면 배상액의 기준은 제가 보낸 500만원인가요, 아니면 원래 주기로 했던 전체 계약금인가요? 이런 보증금 손실 위험 때문에 앞으로 어떻게 대응해야 할지 막막합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.04.07

답변 계약의 중요 부분이 특정되었다면 계약 성립을 주장하며, 임대인의 일방 파기에 대해 배액배상을 청구할 수 있습니다.

가계약금 반환 분쟁에서 가장 중요한 첫 단계는 '계약의 성립' 여부를 판단하는 것입니다. 대법원 판례에 따르면, 가계약이라는 명칭에 상관없이 계약의 중요 사항, 즉 매매(임대차) 목적물, 보증금(매매대금), 계약금, 잔금 지급일, 입주일 등이 구체적으로 특정되고 당사자 간 합의가 있었다면 정식 계약으로 성립되었다고 봅니다. 단순히 집을 선점하기 위해 돈만 보낸 것이 아니라, 질문자님처럼 보증금, 입주일 등을 문자로 명확히 합의했다면 유효한 계약 성립을 주장할 수 있는 근거가 됩니다.

계약이 유효하게 성립되었다면, 민법 제565조에 따라 계약금은 해약금의 성질을 가집니다. 즉, 다른 약정이 없는 한 임차인은 계약금을 포기하고, 임대인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 따라서 임대인의 일방적인 계약 파기는 명백한 계약 위반에 해당하며, 질문자님은 배액배상을 요구할 권리가 있습니다.

다음 쟁점은 배액배상의 기준이 되는 금액입니다. 이는 '실제 지급된 가계약금(500만원)'인지, 아니면 '원래 약정한 전체 계약금'인지에 따라 달라지며 법적 다툼의 소지가 있습니다. 판례는 당사자의 의사와 계약 체결 경위 등을 종합적으로 고려하나, 일반적으로는 '실제 교부받은 계약금'의 배액을 상환하라고 보는 경우가 많습니다. 다만, '위약금은 총 계약금을 기준으로 한다'는 명시적 합의가 있었다는 점을 입증한다면 총 계약금을 기준으로 한 배액배상을 주장해 볼 여지도 있습니다.

지금 즉시 해야 할 일

  • 증거자료 확보

    임대인 및 부동산과 주고받은 모든 문자, 통화 녹음, 가계약금 이체 내역 등 계약 성립을 입증할 수 있는 모든 자료를 정리하고 보관해야 합니다.

  • 내용증명 발송

    감정적인 대응보다, 법무법인이나 행정사를 통해 계약이 유효하게 성립되었음과 임대인의 일방적인 파기에 따른 배액배상 청구 의사를 담은 내용증명을 발송하는 것이 좋습니다. 이는 법적 절차 전 상대를 압박하고, 추후 소송에서 중요한 증거가 됩니다.

  • 추가 손해 파악

    임대인의 계약 파기로 인해 발생한 이사 계약 위약금, 임시 거처 비용 등 추가적인 손해가 있다면 이 또한 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 관련 영수증 등 지출 증빙 자료를 확보해야 합니다.

  • 법률 상담 진행

    소액의 경우 대한법률구조공단 등을 통해, 금액이 크다면 변호사와 상담하여 소송 실익과 절차를 구체적으로 검토하는 것이 바람직합니다.

관련 법령 및 주의사항

민법 제565조(해약금)는 계약금에 대해 '다른 약정이 없는 때에는 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다'고 규정합니다. 이것이 바로 배액배상의 법적 근거입니다. 따라서 계약의 중요 사항이 합의된 이상, 가계약금 역시 이 규정의 적용을 받는다고 볼 수 있습니다.

애초에 이런 분쟁을 피하려면 가계약 단계부터 신중해야 합니다. 가계약금 송금 전, 해당 주택의 등기부등본을 통해 압류·가압류 같은 권리 제한은 없는지, 임대인이 실제 소유자가 맞는지 확인하는 것이 필수입니다. 만약 선순위 채권이 과도하거나 신탁등기 같은 복잡한 권리관계가 있다면 보증금 회수가능성이 낮아 계약을 피하는 것이 상책입니다. 세이프홈즈 안심등기는 이런 권리관계와 보증금 손실 위험을 미리 진단하여 불필요한 계약 분쟁을 예방하는 데 도움을 줄 수 있습니다.

자주 묻는 질문

문자나 카톡으로 합의한 것도 계약으로 인정되나요?

네, 구두 계약도 계약입니다. 특히 목적물, 보증금, 입주일 등 계약의 핵심 내용이 포함된 문자나 카톡 대화는 계약 성립을 입증하는 매우 중요한 증거가 될 수 있습니다.

임대인이 배액배상을 거부하면 어떻게 해야 하나요?

내용증명 발송 후에도 임대인이 배액배상을 거부한다면, 지급명령 신청이나 소액사건심판 등 법적 절차를 통해 권리를 구제받아야 합니다. 확보된 증거자료를 바탕으로 법원에 소를 제기할 수 있습니다.

가계약 시 특약사항에 '계약 파기 시 가계약금은 반환하지 않는다'고 적으면 어떻게 되나요?

임차인의 사정으로 파기 시 가계약금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 반대로 임대인 파기 시 배액배상에 대한 부분도 명시하는 것이 좋습니다. '임대인 파기 시 계약금의 배액을 상환한다'는 문구를 추가하면 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.