전세계약 중도해지 문의만 했는데, 집주인이 일방적으로 나가라고 합니다. 합의된 건가요?

질문 전세계약 중도해지 문의만 했는데, 집주인이 일방적으로 나가라고 합니다. 합의된 건가요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세계약 만기가 1년 정도 남았는데, 개인적인 사정으로 이사를 가야 할 수도 있을 것 같아서 집주인에게 조심스럽게 전화를 드렸습니다. 혹시나 계약기간 중에 이사를 가게 되면 중도해지가 가능한지 여쭤봤죠. 집주인께서는 "일단 알겠다, 한 번 알아는 보겠다" 정도로만 말씀하셨습니다.

그렇게 대화가 끝나고 며칠 뒤, 부동산에서 갑자기 연락이 왔습니다. 집주인이 제가 나간다고 했다면서, 본인이 실거주할 예정이니 특정 날짜까지 집을 비워달라고 요구했다는 겁니다. 저는 이사 갈 집도 알아보지 않았고, 확정적으로 나간다고 약속한 적도 없는데 너무 황당했습니다. 단순히 "협조해주겠다"는 뉘앙스로 말한 것을, 집주인은 제가 퇴거에 완전히 동의한 것처럼 밀어붙이고 있습니다.

부동산에서는 구두합의도 계약이라며 자꾸 애매한 소리만 합니다. 퇴거일이나 전세보증금 반환 날짜, 중개수수료 부담 같은 건 하나도 정한 게 없는데 이게 합의가 될 수 있나요? 지금이라도 만기까지 살겠다고 주장하고 싶은데, 집주인이 계속 막무가내로 나오면 어떻게 해야 할지 막막합니다. 제 전세보증금은 안전하게 돌려받을 수 있을까요?

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.04.06

답변 구체적인 조건 합의가 없었다면, 단순 문의만으로 계약해지가 성립되지 않습니다.

결론부터 말씀드리면, 현재 상황은 임대차 계약의 중도해지에 대한 확정적 합의가 이루어졌다고 보기 어렵습니다. 임차인이 중도해지 가능성을 '문의'하고 '협조' 의사를 내비친 것과, 특정 날짜에 반드시 퇴거하겠다고 '약속'하는 것은 법적으로 완전히 다르게 해석됩니다. 구두 합의도 효력을 갖기 위해서는 계약의 핵심 내용에 대한 구체적이고 명확한 의사의 합치가 전제되어야 합니다.

판례에 따르면 계약의 성립을 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 합니다. 이번 사안처럼 퇴거일, 보증금 반환 시점, 새로운 임차인 모집 및 중개보수 부담 주체 등 핵심 조건에 대한 논의나 합의 없이 “알겠다” 또는 “협조하겠다”는 정도의 대화만으로는 계약 해지 합의가 성립했다고 주장하기 어렵습니다.

따라서 임대인이 일방적으로 퇴거를 요구하더라도, 임차인께서는 기존 전세계약의 유효함을 주장하며 계약 만기일까지 거주할 권리가 있습니다. 만약 임대인의 사정을 고려해 조기 퇴거를 협의할 의사가 있다면, 명확한 조건을 걸고 서면으로 합의를 남겨야 향후 분쟁을 막을 수 있습니다.

세이프홈즈 - 안심등기
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분쟁 예방을 위한 대응 방법

  • 현재 입장 명확히 전달하기

    문자 메시지나 내용증명을 통해 '구체적인 퇴거일 및 조건에 합의한 사실이 없으며, 기존 전세계약 만기까지 거주할 예정'이라는 입장을 명확하게 기록으로 남겨두는 것이 좋습니다.

  • 대화 내용 및 증거 확보하기

    지금까지 집주인, 부동산과 주고받은 통화 녹음, 문자 메시지 등 모든 소통 내용을 정리하고 보관하여 추후 분쟁 시 증거 자료로 활용해야 합니다.

  • 중도해지 재협의 시 조건 명시하기

    만약 임대인의 사정을 고려해 중도퇴거에 협조하기로 결정한다면, '보증금 전액 반환 날짜', '이사비 지원', '부동산 중개보수 부담 주체' 등을 명시한 별도의 서면 합의서를 반드시 작성해야 합니다.

  • 주택 권리관계 확인하기

    협의 과정과 별개로, 현재 거주 중인 주택의 등기부등본을 확인하여 근저당권이나 압류·가압류 등 새로운 권리 변동이 없는지 점검하는 것이 안전합니다. 보증금 반환 가능성을 미리 확인해두어야 협상에서 불리해지지 않습니다.

관련 법령 및 판단 기준

민법 제636조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)에 따라 기간의 약정이 있는 임대차는 원칙적으로 기간이 만료되어야 종료됩니다. 기간 중 해지는 임대인과 임차인 양측의 '합의'가 있을 때만 가능합니다. 이 '합의'는 단순히 해지 의사를 전달하는 것을 넘어, 해지의 조건과 시기 등 중요 사항에 대한 쌍방의 동의를 의미합니다.

따라서 임대인이 일방적으로 합의를 주장하며 퇴거를 강요하는 것은 법적 근거가 부족합니다. 분쟁이 발생하기 전, 안심등기에서는 등기부등본에 가압류, 압류, 경매개시결정등기, 가등기 등 소유권을 제한하는 권리가 있으면 보증금 회수 위험이 매우 크다고 보아 부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

자주 묻는 질문

구두로 "나갈게요"라고 말했다면 무조건 나가야 하나요?

구체적인 퇴거 날짜, 보증금 반환일 등에 대한 합의 없이 단순히 나간다는 의사만 표현했다면 확정적 합의로 보기 어렵습니다. 하지만 분쟁의 소지가 있으므로, 이후 대화에서 합의한 사실이 없음을 명확히 밝히는 것이 중요합니다.

집주인이 새 세입자를 구하면 저는 무조건 나가야 하나요?

아닙니다. 중도해지에 대한 명시적인 합의가 없었다면, 임대인이 임의로 새로운 임대차 계약을 체결했더라도 기존 임차인은 계약 만기까지 거주할 권리가 있습니다. 임대인이 이중계약으로 인한 책임을 져야 합니다.

내용증명은 어떻게 보내고, 어떤 효력이 있나요?

내용증명은 우체국을 통해 특정 내용의 문서를 특정 날짜에 상대방에게 발송했다는 사실을 증명하는 제도입니다. 법적 강제력은 없지만, 상대방에게 심리적 압박을 주고 향후 소송 시 자신의 입장을 명확히 주장한 증거로 활용될 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.