보증금을 감액해서 재계약했는데, 이것도 계약갱신청구권 사용으로 보나요?

질문 보증금을 감액해서 재계약했는데, 이것도 계약갱신청구권 사용으로 보나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

2023년에 전세 재계약을 했습니다. 당시 전세 시세가 좀 내려가서 집주인과 협의 하에 보증금을 6억 7천만원에서 6억 1천만원으로 오히려 낮춰서 계약을 갱신했죠. 그리고 임대차계약신고도 새로 마쳤습니다.

그런데 2024년에 집주인이 바뀌었고, 이제 2025년 계약 만기가 다가오니 새 집주인과 재계약 논의를 해야 하는 상황입니다. 저는 당연히 계약갱신청구권을 아직 안 썼다고 생각했는데, 부동산에 물어보니 보증금이 오르지 않고 감액되었어도 계약갱신청구권을 쓴 걸로 볼 수 있다는 애매한 답변을 들었습니다. 심지어 당시 재계약서에 '계약갱신청구권 사용에 의한 계약임'이라는 문구가 들어간 것 같기도 해서 불안합니다.

만약 2023년 계약이 갱신청구권 사용으로 인정된다면, 2025년에는 5% 상한을 주장할 수 없는 건가요? 새 집주인은 기존 계약 내용을 그대로 승계하는 게 맞는지, 제 보증금은 안전한 건지, 다가올 재계약 협상 전에 뭘 확인해야 할지 막막합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.04.02

답변 보증금 감액과 무관하게, 갱신 의사로 계약이 연장되었다면 갱신청구권을 사용한 것으로 볼 수 있습니다.

계약갱신청구권은 보증금의 증액 여부와는 직접적인 관련이 없습니다. 핵심은 임차인이 주택임대차보호법에 따라 계약의 갱신을 요구했고, 그 결과로 임대차 기간이 연장되었는지의 여부입니다. 따라서 2023년 재계약 당시 보증금이 6억 1천만 원으로 감액되었다는 사실만으로 계약갱신청구권을 사용하지 않았다고 단정하기는 어렵습니다.

특히 재계약서에 '계약갱신청구권 사용' 관련 문구가 명시되어 있다면, 향후 분쟁 시 매우 불리하게 작용할 수 있습니다. 법원은 계약서의 문언을 계약 당사자의 주된 의사로 해석하는 경향이 강하기 때문입니다. 또한, 보증금이 변경되어 임대차계약신고를 새로 한 사실 자체는 갱신청구권 사용 여부를 판단하는 결정적인 기준이 되지는 않습니다.

새로운 임대인은 기존 임대인의 지위를 포괄적으로 승계하므로, 이전 임대인과의 계약에서 갱신청구권을 사용했다면 그 효력은 새로운 임대인에게도 이어집니다. 만약 2023년 계약이 갱신청구권 행사로 인정된다면, 2025년 만기 시에는 동일한 권리를 다시 행사하여 5% 증액 제한을 주장하기는 어려울 수 있습니다. 이 경우 새로운 조건으로 임대인과 합의하거나, 합의가 되지 않으면 만기일에 맞춰 퇴거를 준비해야 할 수 있습니다.

세이프홈즈 - 안심등기
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재계약 협상 전 확인할 것

  • 2023년 재계약서 원본 확인

    계약서 특약에 '계약갱신청구권 행사'와 관련된 문구가 있는지 정확히 확인해야 합니다.

  • 당시 계약 체결 경위 정리

    임대인과 주고받은 문자나 통화 등 갱신청구권 행사 의사 없이, 시세 하락에 따른 '합의 재계약'이었음을 입증할 자료가 있는지 검토해야 합니다.

  • 최신 등기부등본 확인

    새로운 임대인으로 소유권이 이전된 후 근저당권, 가압류 등 새로운 권리 제한이 생겼는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 압류, 가압류 등이 설정되었다면 안심등기에서는 '부적격'으로 판정되며, 이는 보증금 회수에 심각한 위험 신호일 수 있습니다.

  • 보증금 회수가능성 재점검

    집주인이 바뀐 만큼, 현재 시세와 새로운 권리관계를 종합하여 내 전세보증금이 안전한지 객관적으로 진단해 볼 필요가 있습니다.

관련 법령 및 판단 기준

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임차인이 1회에 한하여 계약갱신을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 판례는 '계약갱신요구권의 행사'라는 점을 당사자가 명확히 합의했거나, 제반 사정을 종합하여 그러한 의사로 계약이 갱신되었다고 볼 수 있는 경우에 갱신청구권을 사용한 것으로 봅니다. 단순히 보증금이 감액되었다는 사실만으로는 갱신청구권이 사용되지 않았다고 보기 어렵습니다.

따라서 재계약 협상에 앞서 현재 집의 권리 상태를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 등기부등본을 통해 새 임대인 앞으로 근저당권이나 압류, 가압류 같은 위험한 권리가 설정되지 않았는지 확인하는 것이 우선입니다. 안심등기에서는 등기부등본에 가압류, 압류, 경매개시결정등기, 가등기 등 소유권을 제한하는 권리가 있으면 보증금 회수 위험이 매우 크다고 보아 부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

자주 묻는 질문

계약서에 '갱신청구권 사용' 문구가 없으면 무조건 안 쓴 건가요?

반드시 그렇지는 않습니다. 문구가 없더라도 임대인과 주고받은 문자 메시지 등에서 임차인이 갱신을 요구하는 정황이 명확했다면 갱신청구권을 사용한 것으로 해석될 여지가 있습니다. 반대로, 문구가 있어도 양측이 시세 변동에 따른 '합의 재계약'임을 입증할 수 있다면 다툴 여지는 있습니다.

묵시적 갱신도 계약갱신청구권을 사용한 건가요?

아닙니다. 묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두 계약 만료 2개월 전까지 별다른 의사 표시를 하지 않아 자동으로 계약이 연장되는 경우로, 이는 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보지 않습니다.

새 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하면 어떻게 되나요?

만약 2023년 계약이 갱신청구권 사용이 아니라고 인정받아 2025년에 갱신을 요구할 수 있더라도, 새 집주인이 실거주를 목적으로 한다면 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 다만, 이 경우 임차인은 집주인이 실제로 실거주하는지 확인하고, 허위일 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.