임차인이 전세권에 근저당을 설정했는데,
계약 위반으로 해지할 수 있나요?

질문 임차인이 전세권에 근저당을 설정했는데, 계약 위반으로 해지할 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

최근에 아파트 전세 계약을 맺었습니다. 임차인 요청에 따라 전세권 설정에 동의해 줬는데, 며칠 뒤 등기부등본을 다시 확인해보니 제가 몰랐던 '전세권부 근저당권'이라는 게 새로 설정되어 있었습니다. 은행이 채권자로 되어 있더군요.

저는 그냥 전세권만 설정해 주는 걸로 알았지, 임차인이 이걸 담보로 대출까지 받을 줄은 상상도 못 했습니다. 제 집에 근저당권이 설정된 것 같아 찝찝하고 불안합니다. 이거 명백한 계약 위반 아닌가요? 지금이라도 계약을 해지하고 임차인을 내보낼 수 있는지 궁금합니다.

만약 계약 해지가 안 된다면, 나중에 임차인이 대출을 못 갚았을 때 은행에서 제 집을 경매에 넘기는 건 아닌지, 보증금은 누구에게 돌려줘야 하는 건지 복잡하네요. 어떻게 대처해야 할까요?

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.04.01

답변 계약서에 담보 제공 금지 특약이 없다면, 전세권부 근저당권 설정을 계약 위반으로 보기는 어렵습니다.

임대인 입장에서 동의 없이 등기부등본에 새로운 권리가 설정된 것을 보면 당황스럽고 불안한 것이 당연합니다. 먼저 '전세권'과 '전세권부 근저당권'의 차이를 명확히 이해해야 합니다. 전세권은 임차인이 해당 주택을 사용하고, 나중에 보증금 반환을 보장받기 위해 등기하는 권리입니다. 반면 전세권부 근저당권은 은행이 임대인의 아파트 자체를 담보로 잡은 것이 아니라, 임차인이 가진 '전세보증금 반환채권(전세권)'을 담보로 잡은 것입니다.

따라서 임차인이 은행 대출을 연체하더라도 은행이 임대인의 아파트를 직접 경매에 넘길 수는 없습니다. 임대인에게 발생하는 실질적인 위험은 계약 만기 시 보증금 반환 절차가 복잡해진다는 점입니다. 임차인에게 보증금을 바로 돌려주는 것이 아니라, 은행(근저당권자)의 채권액을 확인하고 변제 순서와 방법에 따라 처리해야 하는 번거로움이 생깁니다.

임차인의 행위가 계약 위반에 해당하는지는 전세계약서의 문구가 결정적인 기준이 됩니다. 만약 계약서에 '전세권 설정에 동의한다'는 내용만 있고, '전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공하는 행위를 금지한다'는 특약이 없다면, 임차인이 자신의 재산권인 전세권을 담보로 제공한 것을 중대한 계약 위반으로 주장하여 계약을 해지하기는 현실적으로 어려울 수 있습니다.

세이프홈즈 - 안심등기
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임대인이 확인하고 대처할 사항

  • 전세계약서 특약 확인

    계약서에 전세권의 양도, 담보제공, 질권설정 등을 금지하는 조항이 있는지 가장 먼저 확인해야 합니다. 해당 조항이 있다면 임차인에게 계약 위반임을 고지하고 시정을 요구할 수 있습니다.

  • 만기 시 보증금 반환 절차 숙지

    계약을 유지한다면, 만기 시 보증금을 임차인이 아닌 은행에 먼저 상환해야 할 수 있습니다. 반드시 은행에 연락하여 채권최고액과 실제 대출 잔액을 확인하고, 보증금 반환 방법에 대해 협의해야 합니다.

  • 향후 계약 시 특약 추가

    앞으로 비슷한 상황을 방지하려면, 계약서에 '임차인은 임대인의 사전 서면 동의 없이 전세권의 전부 또는 일부를 양도, 담보제공, 전전세 할 수 없다'는 특약을 명시하는 것이 안전합니다.

  • 등기부등본 주기적 확인

    계약 이후에도 등기부등본 변동 사항을 주기적으로 확인하여 예상치 못한 권리관계 변화(압류, 가압류 등)에 미리 대비하는 것이 중요합니다. 안심등기 서비스를 이용하면 변동 시 알림을 받을 수 있습니다.

관련 법령 및 판단 기준

민법 제306조는 전세권의 양도, 임대, 전전세, 담보제공의 자유를 원칙적으로 허용하고 있습니다. 다만, 당사자 간의 설정행위, 즉 계약서 특약으로 이를 금지할 수 있다고 규정합니다. 따라서 계약서에 별도의 금지 특약이 없었다면 임차인의 전세권 담보 제공은 법적으로 허용된 권리 행사의 범위로 해석될 여지가 큽니다.

이처럼 등기부등본의 권리관계는 계약의 유효성과 보증금 안전에 직결됩니다. 안심등기는 전세권, 근저당권뿐만 아니라 신탁등기, 가압류 등 보증금 손실 위험을 초래할 수 있는 다양한 권리 제한 사항을 분석하여 계약의 안전성을 판단합니다. 안심등기에서는 등기부등본에 가압류, 압류, 경매개시결정등기, 가등기 등 소유권을 제한하는 권리가 있으면 보증금 회수 위험이 매우 크다고 보아 부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

자주 묻는 질문

임차인이 대출금을 못 갚으면 제 집이 경매로 넘어가나요?

아닙니다. 은행은 임대인의 집이 아닌 임차인의 '전세권'을 담보로 잡은 것이므로, 임대인의 집을 직접 경매에 넘길 수 없습니다. 다만, 은행은 임차인을 대신해 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

계약 만기 시 보증금은 누구에게 줘야 하나요?

임차인에게 무턱대고 보증금 전액을 반환하면 안 됩니다. 먼저 은행에 연락해 임차인의 대출 잔액을 확인하고, 해당 금액을 은행에 직접 상환한 뒤 남은 금액만 임차인에게 지급해야 이중지급의 위험을 피할 수 있습니다.

전세권부 근저당권이 설정되면 HUG 전세보증보험 가입에 문제가 생기나요?

네, 문제가 될 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관은 일반적으로 등기부상 권리침해 사항이 없는 깨끗한 상태를 요구합니다. 전세권부 근저당권이 설정되어 있으면 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.