집주인이 집을 팔 거라며 갱신을 거절하는데, 계약갱신청구권을 쓸 수 없나요?

질문 집주인이 집을 팔 거라며 갱신을 거절하는데, 계약갱신청구권을 쓸 수 없나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세 만기가 올해 9월 3일이라, 집주인에게 미리 문자로 연장하고 싶다는 의사를 전달했습니다. 그런데 며칠 뒤 집주인에게서 전화가 와서는, 집을 내놓을 예정이라 전세 연장은 어렵겠다고 합니다. 부동산에도 이미 매물로 올려놨다고 하네요.

저는 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 사용할 수 있다고 알고 있는데, 집주인이 집을 판다는 이유만으로 이걸 거절할 수 있는 건가요? 부동산에서는 집이 팔리면 새 집주인과 다시 이야기해야 할 문제라며 애매하게만 말하고, 저는 계속 살고 싶은데 너무 불안합니다.

지금이라도 계약갱신청구권을 행사한다고 내용증명이라도 보내야 하는 건지, 만약 집이 팔려서 새 주인이 들어와 살겠다고 하면 저는 그냥 나가야 하는 건지 궁금합니다. 제 보증금은 안전한 건지, 앞으로 어떻게 대처해야 할까요?

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.11.28

답변 단순히 집을 팔 계획이라는 이유만으로는 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다.

결론부터 말씀드리면, 현재 임대인이 단순히 집을 팔 계획이라는 사정은 주택임대차보호법에서 정한 정당한 갱신 거절 사유에 해당하지 않습니다. 따라서 임차인은 법적으로 보장된 계약갱신청구권을 현재 임대인에게 행사할 수 있습니다.

임대차 계약 만료일이 9월 3일이라면, 임차인은 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이인 3월 3일부터 7월 3일 전까지 갱신요구권을 행사해야 합니다. 이미 문자로 연장 의사를 밝히셨지만, 분쟁의 소지를 줄이기 위해 지금이라도 '주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신청구권을 행사한다'는 문구를 명확히 기재하여 문자나 카카오톡, 내용증명 등 증거가 남는 방법으로 다시 한번 통지하는 것이 안전합니다.

다만, 가장 큰 변수는 주택 매매가 완료된 후 새로운 집주인(매수인)이 '실거주'를 목적으로 갱신을 거절하는 경우입니다. 판례에 따르면, 임차인이 갱신요구권을 행사했더라도, 갱신요구 기간 내에 소유권이전등기를 마친 새 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하면 이는 정당한 거절 사유로 인정될 수 있습니다. 따라서 앞으로의 상황 변화를 주시하며 대응해야 합니다.

현시점에서 임차인이 해야 할 일

  • 명확한 갱신요구권 행사 통지

    현재 임대인에게 계약갱신청구권을 행사한다는 사실을 내용증명, 문자메시지 등으로 명확히 보내 기록을 남겨두어야 합니다.

  • 매수인 정보 및 목적 확인

    집을 보러 오는 사람이 있을 경우, 중개사를 통해 매수인의 목적이 실거주인지, 아니면 전세를 낀 갭투자인지 확인하는 것이 중요합니다. 이 정보에 따라 대응이 달라집니다.

  • 소유권 이전 시점 확인

    새로운 매수인이 나타나더라도, 갱신 거절 통지 기간(만료 2개월 전)이 지나서 소유권이전등기를 마쳤다면 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 없습니다. 등기부등본을 통해 소유권 변동 여부를 주시해야 합니다.

  • 집 보여주기 협조

    임대인의 매매를 위한 방문 요청을 무조건 거부하기보다는, 합리적인 시간과 횟수를 정해 협조하는 것이 좋습니다. 다만, 협조 시 계약갱신청구권을 행사한 상태이며 계속 거주할 의사가 있음을 명확히 밝히는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

관련 법령 및 판단 근거

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임차인의 계약갱신요구권을 보장하며, 제8호에서 '임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'를 정당한 갱신 거절 사유로 규정합니다. 여기서 '임대인'에는 갱신요구 당시의 임대인뿐만 아니라, 갱신요구 기간 내에 소유권을 취득한 새로운 임대인도 포함된다는 것이 대법원의 입장입니다. 따라서 매매가 진행 중인 주택은 등기부등본에 압류나 가등기 같은 권리 제한이 없는지, 소유권이 언제 누구에게 넘어가는지 지속적으로 확인하는 것이 내 보증금 회수가능성을 지키는 핵심입니다. 안심등기 서비스를 통해 실시간으로 등기부 변동을 확인하고, 매매 과정에서 발생할 수 있는 소유권 문제나 새로운 근저당권 설정 등 위험 신호를 미리 파악할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

갱신요구권을 행사했는데, 새 집주인이 실거주를 이유로 나가라고 하면 무조건 따라야 하나요?

새 집주인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 소유권이전등기를 마치고 실거주를 이유로 갱신을 거절했다면 법적으로 유효할 가능성이 높습니다. 하지만 그 기간 이후에 소유권을 취득했다면 갱신 거절은 효력이 없습니다.

내용증명은 꼭 보내야 하나요? 어떤 내용을 담아야 할까요?

필수는 아니지만 가장 확실한 증거가 됩니다. 임대인과 임차인의 인적사항, 주택 주소, 현재 임대차 계약 내용과 함께 '주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구합니다'라는 문구를 명확히 기재하여 발송하면 됩니다.

집주인이 바뀌면 보증금은 누구에게 받아야 하나요?

주택이 매매되면 새로운 집주인이 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 따라서 계약이 정상적으로 만료될 경우, 보증금 반환 의무는 새로운 집주인에게 있습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.