전세 연장 합의 후 임대인이 실거주를 이유로 번복하면 어떻게 하나요?

질문 전세 연장 합의 후 임대인이 실거주를 이유로 번복하면 어떻게 하나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세 만기가 다가와서 법정 기간 안에 집주인에게 계약을 연장하고 싶다는 의사를 문자로 보냈습니다. 며칠 뒤 임대인에게서 보증금을 5% 올리는 조건으로 연장하자는 답변이 왔고, 저도 그 조건에 동의한다고 답장을 보냈습니다. 그렇게 전세계약 연장이 잘 마무리되는 줄 알았죠.

그런데 며칠 전, 임대인이 갑자기 전화를 해서는 사정이 생겨 본인이 직접 들어와 살아야겠다며 계약을 연장해줄 수 없으니 만기일에 맞춰 이사를 나가달라고 하는 겁니다. 심지어는 집을 팔 계획인데, 그러려면 일단 본인이 들어와 사는 게 낫다는 말까지 하더군요. 이미 문자로 갱신에 합의했는데 이제 와서 말을 바꾸니 너무 황당하고 불안합니다.

부동산에서는 일단 임대인이 실거주를 주장하면 어쩔 수 없는 것 아니냐는 식으로 말하는데, 그럼 기존에 합의한 건 아무 소용이 없는 건가요? 이런 상황에서 제 보증금은 안전한 건지, 보증금 손실 위험은 없는지 걱정됩니다. 저는 계속 이 집에 살고 싶은데, 어떻게 대응해야 할지 막막합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.11.22

답변 문자 등으로 갱신 조건에 합의했다면 유효한 계약으로, 임대인의 일방적인 번복은 어려울 수 있습니다.

매우 당황스러우셨을 것 같습니다. 이번 사안의 핵심은 임대인이 실거주를 주장했다는 사실 자체보다, 그 이전에 양측이 계약 갱신에 대해 유효한 합의를 했는지 여부입니다. 임대차계약은 반드시 서면으로 작성해야만 성립하는 '요식계약'이 아니므로, 구두나 문자 메시지, 카카오톡 등으로도 계약의 중요 조건(보증금, 기간 등)에 대한 당사자 간의 의사 합치가 있었다면 계약은 유효하게 성립한 것으로 볼 수 있습니다.

상담 내용에 따르면, 임차인이 법정 기간 내에 갱신 의사를 통지했고, 임대인이 '보증금 5% 인상'이라는 구체적인 조건을 제시했으며, 임차인이 이를 수락했다는 점이 문자로 남아있습니다. 이는 새로운 임대차 계약의 핵심 조건에 대한 합의가 이루어졌음을 보여주는 중요한 증거가 됩니다. 따라서 이후 임대인이 실거주를 이유로 기존 합의를 일방적으로 번복하는 것은 계약 자유의 원칙에 따라 허용되지 않을 가능성이 높습니다.

특히 '집을 팔기 위해 본인이 들어와 살겠다'는 임대인의 설명은 실거주 목적의 진정성을 의심하게 하는 부분입니다. 만약 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 실제로 거주하지 않고 제3자에게 집을 매도하거나 새로운 임차인을 들인다면 이는 주택임대차보호법에 따른 손해배상 청구 사유가 될 수 있습니다.

현 시점에서 반드시 해야 할 일

  • 증거자료 확보

    임대인과 주고받은 문자 메시지 원본, 5% 인상 조건 및 수락 내용, 계약서 작성 예정 관련 대화, 이후 번복 통보 내용까지 모두 빠짐없이 보관해야 합니다.

  • 내용증명 발송

    임대인에게 '기존 문자 메시지에 따라 갱신 계약이 유효하게 성립했음'을 명확히 하고, '실거주를 이유로 한 번복은 부당하며 받아들일 수 없다', '계속 거주할 의사가 있다'는 내용을 담아 내용증명 우편을 발송하는 것이 좋습니다. 이는 분쟁 발생 시 중요한 증거가 됩니다.

  • 권리관계 재확인

    분쟁이 진행되는 중이라도 현재 집의 등기부등본을 다시 확인하여, 나도 모르는 사이에 압류, 가압류 등 새로운 권리 제한이 생기지 않았는지 점검해야 합니다. 보증금 회수가능성을 미리 확인하고 대비하는 것이 안전합니다.

  • 섣부른 이사 금지

    임대인의 퇴거 요구에 응해 이사를 가게 되면, 기존 갱신 합의의 유효성을 주장하기 어려워질 수 있습니다. 법적 판단이 내려지기 전까지는 점유를 유지하는 것이 유리합니다.

관련 법령 및 판단 근거

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임대인이 실거주할 경우에만 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있도록 규정합니다. 하지만 이는 임차인이 '계약갱신요구권'을 행사했을 때의 이야기이며, 상담 사례처럼 이미 당사자 간 '합의'로 갱신이 결정되었다면 해당 조항을 적용하기보다 민법상 계약 성립 원칙이 우선될 수 있습니다. 판례는 계약의 중요 부분에 관해 의사가 합치되었다면 계약이 성립된 것으로 봅니다.

따라서 현재 가장 중요한 것은 갱신 계약이 이미 성립되었다는 점을 법리적으로 주장하고 입증하는 것입니다. 만약의 경우를 대비해 갱신 시점의 등기부등본상 권리관계를 다시 한번 점검하는 것이 중요합니다. 세이프홈즈 안심등기를 통해 등기부상 압류, 근저당권 등 보증금 손실 위험을 초래할 수 있는 변동사항은 없는지, 현재의 보증금 회수가능성은 안전한지 확인하여 분쟁에 대비할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

문자 메시지만으로 정말 계약이 성립되나요?

네, 가능합니다. 임대차 계약의 기간, 보증금 등 중요 부분에 대해 당사자 간의 의사 합치가 있었다는 점이 명확히 드러난다면 문자 메시지도 유효한 계약 성립의 증거가 될 수 있습니다.

내용증명은 어떻게 보내고 어떤 효력이 있나요?

우체국을 통해 발송하며, 누가, 언제, 어떤 내용의 문서를 발송했다는 사실을 공적으로 증명해 줍니다. 그 자체로 법적 강제력은 없지만, 나의 주장을 명확히 전달하고 추후 소송 등에서 중요한 증거자료로 활용됩니다.

임대인이 끝까지 실거주를 주장하며 집을 비워달라고 하면 어떻게 해야 하나요?

임대차 갱신 합의가 유효함을 주장하며 거주를 계속할 수 있습니다. 만약 임대인이 명도소송을 제기하면, 법정에서 문자 등 증거를 통해 계약 성립을 다퉈야 합니다. 섣불리 이사하기보다는 법률 전문가의 상담을 받아 대응하는 것이 안전합니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.