전세계약서 없이 구두 계약만 했는데,
보증금 반환 소송이 가능할까요?

질문 전세계약서 없이 구두 계약만 했는데, 보증금 반환 소송이 가능할까요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

제가 사정이 급해서 아는 분을 통해 소개받은 집으로 이사를 하게 됐습니다. 집주인과 구두로 전세보증금, 이사 날짜 등을 정하고 바로 보증금을 계좌로 이체했습니다. 그 후 바로 전입신고도 마쳤고요. 그런데 서로 바쁘다는 핑계로 차일피일 미루다 보니 결국 전세계약서를 따로 작성하지 못하고 2년 가까이 살고 있습니다.

이제 곧 계약 만기가 다가오는데, 요즘 전세 사기 얘기도 많고 하니 덜컥 겁이 납니다. 계약서 한 장 없는데 혹시 집주인이 나중에 딴소리를 하면서 보증금을 안 돌려주면 어떡하나 걱정입니다. 부동산에서는 구두 계약도 계약이라지만, 막상 일이 터졌을 때 제가 법적으로 보호받을 수 있을지 너무 불안합니다.

만약의 경우를 대비해서라도 지금 제가 뭘 준비해야 할까요? 계약서가 없으면 나중에 보증금 반환 소송 같은 건 아예 할 수도 없는 건가요? 지금이라도 등기부등본을 떼어보니 다행히 근저당권이나 압류 같은 건 없는데, 이것만으로 안심할 순 없을 것 같아서요.

세이프홈즈 상담 Q&A · 26.01.01

답변 계약서가 없더라도 임대차 관계를 입증하면 보증금 반환 청구가 가능합니다.

임대차계약은 반드시 서면 계약서가 있어야만 성립하는 '요식계약'이 아니므로, 계약서가 없다는 사실만으로 계약의 효력이 부인되지는 않습니다. 당사자 간에 보증금 액수, 임대차 목적물, 기간 등 핵심적인 부분에 대한 합의가 있었다면 구두 계약만으로도 임대차계약은 유효하게 성립합니다. 따라서 계약서가 없다는 점이 불리하게 작용할 수는 있지만, 보증금 반환을 주장할 수 없는 것은 결코 아닙니다.

가장 중요한 것은 임대차계약의 존재와 그 내용을 입증할 객관적인 증거를 확보하는 것입니다. 다행히 임대인에게 보증금을 계좌로 이체하셨기 때문에, 은행을 통해 발급받은 이체확인서는 임대차계약의 존재를 증명하는 가장 강력한 증거가 됩니다. 송금일, 금액, 수취인(임대인) 정보가 명확히 기재되어 있기 때문입니다. 이미 마치신 전입신고와 더불어 실제 거주 사실을 뒷받침할 자료들을 체계적으로 모아두는 것이 현재 가장 시급하고 중요한 일입니다.

임대차 관계 입증을 위해 지금 바로 준비할 것

  • 보증금 계좌이체 내역서 발급하기

    은행에 방문하거나 모바일 앱을 통해 임대인 명의 계좌로 보증금을 송금한 내역을 반드시 서류로 확보해야 합니다.

  • 주민등록초본 발급하여 전입 사실 증명하기

    해당 주소지에 전입신고를 하고 계속 거주해왔다는 사실은 강력한 증거가 됩니다. 과거 주소 변동 이력이 포함된 초본을 발급합니다.

  • 임대인과 주고받은 문자, 통화 녹음 확보하기

    계약 내용(보증금, 기간 등)이나 집수리 요청 등 임대차 관계를 추정할 수 있는 모든 대화 기록을 모아둡니다. 지금이라도 만기일, 보증금 액수 등에 대해 문자로 확인을 요청하고 답변을 받아두는 것도 좋은 방법입니다.

  • 공과금 및 관리비 납부 내역, 택배 수령 기록 등 실거주 증거 모으기

    본인 명의로 납부한 전기, 가스, 수도 요금 내역이나 해당 주소지로 받은 택배 송장 등 실제 거주 사실을 입증할 수 있는 자료는 많을수록 좋습니다.

만기 시 보증금을 못 받았다면?

위와 같은 증거들을 확보했다면 계약 만기 시 임대인에게 보증금 반환을 당당히 요구할 수 있습니다. 만약 임대인이 계약서 없음을 핑계로 반환을 거부한다면, 수집한 증거를 바탕으로 내용증명을 발송하여 계약 해지 및 보증금 반환을 공식적으로 요청할 수 있습니다. 내용증명 자체는 법적 강제력이 없지만, 추후 보증금 반환 소송 시 중요한 증거 자료로 활용됩니다.

만약 계약 만기 후에도 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가야 하는 상황이라면, 반드시 법원에 '임차권등기명령'을 신청해야 합니다. 임차권등기가 완료된 것을 확인한 후에 이사를 가야 대항력과 우선변제권을 유지하여 보증금을 보호받을 수 있습니다. 계약서가 없는 상황이라도 계좌이체 내역 등 임대차를 증명할 자료가 있다면 임차권등기명령 신청은 충분히 가능합니다. 또한, 현재 집의 안심등기에 근저당권이나 압류, 가압류 등 다른 권리가 없는지 다시 한번 확인하여 나의 보증금 회수가능성을 점검해 보는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

확정일자를 받지 않았는데, 괜찮을까요?

계약서가 없어 확정일자를 받지 못했다면, 경매 시 후순위 권리자보다 보증금을 먼저 변제받는 '우선변제권'은 없습니다. 하지만 전입신고와 실제 거주로 '대항력'은 갖추었으므로, 집이 팔리더라도 새로운 집주인에게 보증금 반환을 주장할 수 있습니다.

내용증명은 어떻게 보내나요?

계약 해지 의사와 보증금 반환 요청 사실을 육하원칙에 따라 작성하여 총 3부(발신인, 수신인, 우체국 보관용)를 준비한 뒤 우체국을 통해 발송할 수 있습니다. 인터넷 우체국을 통해서도 간편하게 보낼 수 있습니다.

임차권등기명령 신청 시 계약서가 꼭 필요한가요?

아닙니다. 임대차계약서가 없더라도 보증금 이체 내역, 임대인과의 대화 기록, 관리비 납부 내역 등 임대차 관계를 소명할 수 있는 자료를 첨부하여 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.