임차인이 전세계약을 일방적으로 파기했는데, 계약금 외에 손해배상도 청구할 수 있나요?

질문 임차인이 전세계약을 일방적으로 파기했는데, 계약금 외에 손해배상도 청구할 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

세입자와 전세계약을 체결하고 계약금까지 받았습니다. 그런데 잔금일을 얼마 앞두고 갑자기 사정이 생겼다며 계약을 파기하겠다고 일방적으로 통보해왔습니다. 계약금은 포기하겠다고 하는데, 저는 이 세입자가 당연히 들어올 줄 알고 다른 곳에 이사 갈 집을 구해 계약금까지 걸어둔 상황이라 막막합니다.

심지어 계약 파기 의사를 밝히기 며칠 전까지만 해도, 제가 새로 이사 갈 집을 알아보고 있다는 사실을 알고 있었으면서 "계약은 문제없이 진행할 테니 걱정 마시라"고 분명히 말하기까지 했습니다. 그 말을 철석같이 믿고 다른 집주인에게 계약금을 보낸 건데, 이제 와서 계약금을 포기할 테니 없던 일로 하자는 태도가 너무 괘씸합니다.

부동산에서는 보통 임차인이 계약금을 포기하면 그걸로 끝이라고 하는데, 저는 제가 새로 계약한 집에 낸 계약금을 고스란히 날릴 처지입니다. 이런 경우, 기존 임차인에게 받은 계약금 외에 제가 입은 손해에 대해서도 배상을 청구할 수는 없는 건가요? 소송까지 가야 한다면 어떤 증거들이 필요한지 궁금합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 26.01.29

답변 임차인의 이행거절로 인한 손해를 입증하면, 계약금 외 특별손해 배상을 주장할 수 있습니다.

임대차계약에서 별도의 약정이 없다면 계약금은 해약금으로 추정됩니다. 민법 제565조에 따라 임차인은 계약금을 포기하고, 임대인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우 원칙적으로는 계약금 포기나 배액 상환 외에 추가적인 손해배상을 청구하기는 어렵습니다.

하지만 이번 사안의 핵심은 임차인의 계약 파기가 단순 변심을 넘어 '채무불이행' 또는 '이행거절'에 해당하는지 여부입니다. 임차인이 임대인의 새로운 계약 진행 사실을 인지하고 있었고, 계약을 파기하지 않겠다고 명확히 의사를 표시했다면, 임대인은 그 약속을 신뢰하여 새로운 법률 관계(새 임대차계약)를 맺은 것이 됩니다. 그럼에도 임차인이 이를 번복하여 임대인에게 실질적인 손해가 발생했다면, 이는 단순한 계약 해제가 아닌 채무불이행으로 볼 여지가 있습니다.

이 경우 임대인은 임차인의 계약 불이행으로 인해 자신이 입은 손해, 즉 '신뢰이익 손해' 또는 '특별손해'에 대한 배상을 주장해볼 수 있습니다. 다만, 법원에서 이를 인정받기 위해서는 임차인이 그 손해 발생을 알았거나 알 수 있었다는 점을 임대인이 입증해야 하는 등 까다로운 과정을 거쳐야 합니다.

손해배상 청구를 위해 준비할 것

  • 임차인과 체결한 기존 전세계약서 및 계약금 입금 내역 확보

    계약의 성립과 계약금 수수 사실을 증명하는 가장 기본적인 자료입니다.

  • 임차인과의 대화 기록(문자, 카카오톡, 통화 녹취) 확보

    '계약을 이행하겠다'고 말한 내용, 임대인의 새 계약 사실을 인지한 정황 등이 담긴 객관적 증거가 핵심입니다.

  • 임대인이 새로 체결한 임대차계약서 및 계약금 지급 내역

    임차인의 이행거절로 인해 발생한 직접적인 손해액을 증명하는 자료입니다.

  • 내용증명 발송

    임차인의 일방적인 이행거절 사실, 이로 인한 계약금 몰취, 추가적인 손해 발생 사실 및 배상 청구 의사를 명확히 통보하여 법적 대응의 근거를 남깁니다.

관련 법령 및 법리

민법 제393조(손해배상의 범위)는 통상의 손해를 그 한도로 하며, 특별한 사정으로 인한 손해(특별손해)는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다고 규정합니다. 상담 내용의 경우, 임대인이 새로 계약하며 발생한 손해는 특별손해에 해당할 수 있으며, 임차인이 그 사정을 알았다는 점을 입증하는 것이 소송의 핵심 쟁점이 될 것입니다.

이러한 분쟁은 계약 당사자 간의 신뢰 문제와 직결됩니다. 계약 전 '안심등기'와 같은 서비스를 통해 등기부등본 상 압류, 가등기 등 권리 제한(안심등기 판정: 부적격)이나 신탁등기(안심등기 판정: 부적격) 여부를 미리 확인하여 계약의 안정성을 점검하는 것이 중요합니다. 위험 요소를 사전에 파악하고 계약서에 관련 특약을 명시하는 것만으로도 장래에 발생할 수 있는 여러 분쟁을 예방하는 첫걸음이 될 수 있습니다.

자주 묻는 질문

계약서에 손해배상에 대한 특약이 없어도 청구가 가능한가요?

특약이 없더라도 상대방의 채무불이행으로 인해 손해가 발생했다면 민법 일반 원칙에 따라 손해배상 청구가 가능합니다. 다만, 손해액과 인과관계를 직접 입증해야 하므로 특약(위약금 약정)이 있는 경우보다 과정이 복잡할 수 있습니다.

내용증명은 반드시 변호사를 통해 보내야 하나요?

아닙니다. 내용증명은 정해진 양식 없이 발신인, 수신인, 전달할 내용을 육하원칙에 따라 작성하여 우체국을 통해 보내면 됩니다. 법적 강제력은 없으나, 자신의 주장을 알리고 소송 시 증거로 활용할 수 있다는 점에서 의미가 있습니다.

소송을 하면 제가 입은 손해액 전부를 받을 수 있나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 법원은 손해의 종류, 인과관계, 상대방의 예견 가능성, 계약금 액수 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 배상액을 결정합니다. 따라서 실제 손해액보다 적은 금액이 인정될 수도 있습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.