다가구주택이 경매에 넘어갔는데, 토지에 먼저 근저당이 있으면 최우선변제금은 못 받나요?

질문 다가구주택이 경매에 넘어갔는데, 토지에 먼저 근저당이 있으면 최우선변제금은 못 받나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

소액임차인으로 다가구주택에 살고 있는데, 집이 경매에 넘어갔다는 통지를 받았습니다. 저는 전입신고와 확정일자를 모두 받아두었고, 보증금도 소액이라 당연히 최우선변제금을 받을 수 있을 거라고 생각했습니다.

그런데 등기부등본을 자세히 보니 이상한 점이 있었습니다. 제가 전입신고 하기 전인 2021년 6월에 토지에만 근저당권이 설정되어 있었고, 건물에는 근저당이 없었습니다. 부동산에서는 제가 건물에는 1순위나 마찬가지고 소액임차인이니 괜찮다고는 하는데, 토지에 먼저 잡힌 근저당 때문에 제 보증금 회수가능성에 문제가 생길까 봐 너무 불안합니다.

이런 경우, 저는 소액임차인 최우선변제금을 어디서부터, 얼마나 받을 수 있는 건가요? 토지 매각대금에서는 아예 배당을 못 받는 건지, 만약 그렇다면 제 보증금에 심각한 손실 위험이 있는 건 아닌지 걱정입니다. 배당순위가 어떻게 되는지, 제 보증금을 지키기 위해 뭘 해야 할지 막막합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 26.03.26

답변 토지에 설정된 선순위 근저당권 때문에 토지 매각대금에서는 배당받기 어려울 수 있습니다.

매우 복잡하고 어려운 상황에 처하셨습니다. 다가구주택에서 토지와 건물의 권리관계가 다르게 얽혀있을 때, 임차인의 우선변제권 범위는 신중하게 따져봐야 합니다. 결론부터 말씀드리면, 임차인의 대항력(전입신고)보다 토지에 선순위 근저당권이 먼저 설정되어 있다면, 소액임차인이라 할지라도 토지의 매각대금에서는 근저당권자보다 우선하여 최우선변제금을 배당받기 어려울 수 있습니다.

주택임대차보호법상 최우선변제권은 주택(건물 및 대지 포함) 매각대금의 1/2 범위 내에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 강력한 권리입니다. 하지만 판례는 토지에 근저당권이 설정될 당시 임대차를 예상할 수 없었던 경우, 즉 나대지 상태에서 근저당이 설정되고 이후 건물이 신축된 경우에는 토지 저당권자의 예측하지 못한 손실을 막기 위해 토지 매각대금에 대한 임차인의 우선변제권을 제한적으로 해석합니다.

따라서 이 사안의 핵심은 2021년 6월 토지 근저당권 설정 당시, 지상에 다가구 건물이 존재했는지 여부입니다. 만약 건물이 없던 상태였다면, 임차인께서는 토지 매각대금에서는 배당을 기대하기 어렵고, 건물 매각대금의 1/2 한도 내에서만 다른 소액임차인들과 함께 최우선변제금을 나누어 받아야 합니다. 이 경우 건물 매각대금이 낮거나 다른 소액임차인이 많으면 보증금 손실 위험이 커질 수 있습니다.

현 시점에서 확인하고 대응해야 할 사항

  • 법원에 권리신고 및 배당요구 신청 여부 확인

    배당요구 종기일까지 신청하지 않으면 우선변제권을 행사할 수 없으므로 반드시 확인해야 합니다.

  • 토지 근저당권 설정 당시의 건물 상태 확인

    건축물대장, 등기부등본 등을 통해 2021년 6월 당시 건물이 이미 준공되었는지, 건축 중이었는지 사실관계를 파악해야 합니다.

  • 경매기록상 감정평가서 확인

    법원 경매기록을 열람하여 토지와 건물의 평가액이 각각 얼마로 산정되었는지 확인해야 배당 재원을 예측할 수 있습니다.

  • 배당표 원안 검토 및 이의 신청 준비

    배당기일에 법원에서 제시하는 배당표에 본인의 최우선변제금이 정당하게 계산되었는지 확인하고, 부당할 경우 즉시 배당이의를 제기해야 합니다.

관련 법령 및 판례

대법원은 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보면서도, 주택임대차보호법의 입법 취지를 고려하여 대지 매각대금에서도 임차인이 우선변제를 받을 수 있다고 봅니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26532 전원합의체 판결). 하지만 이는 저당권 설정 당시 임대차를 예상할 수 있었던 경우에 한정될 수 있습니다. 토지에 저당권 설정 후 건물이 신축된 경우, 토지 저당권자는 임차인의 최우선변제권으로 인해 자신의 순위가 밀릴 것을 예상하기 어려우므로, 이런 상황에서는 임차인이 토지 매각대금에서 우선변제를 주장하기 어렵다는 것이 판례의 일관된 태도입니다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결 등).

이처럼 토지와 건물의 소유자나 권리관계가 다른 경우 보증금 회수가능성을 일반인이 판단하기는 매우 어렵습니다. 안심등기에서는 건물과 토지의 소유자 일치 여부(RC_LAND_BUILDING_OWNERSHIP_MISMATCH), 선순위 근저당 및 전체 채권 구조를 종합적으로 분석하여 보증금 손실 위험(RC_DEPOSIT_OVER_MARKET)을 진단합니다. 이미 경매가 진행 중인 상황이므로 법적 절차 대응이 우선이지만, 현재 권리구조를 정확히 파악하기 위해 전문가의 도움이 필요합니다.

자주 묻는 질문

소액임차인이면 무조건 최우선변제금을 받을 수 있는 것 아닌가요?

아닙니다. 최우선변제금은 주택가액(토지+건물)의 1/2 범위 내에서만 인정됩니다. 또한 이 사례처럼 토지에 선순위 권리가 있으면 토지 매각대금에서는 배당받지 못하는 등 여러 변수가 있어 전액을 보장받는 것은 아닙니다.

배당요구 종기일이 지나면 어떻게 되나요?

배당요구 종기일까지 법원에 권리신고 및 배당요구를 하지 않은 임차인은 배당 절차에서 제외될 수 있습니다. 우선변제권이 있더라도 배당을 받을 수 없게 되므로 기한을 반드시 지켜야 합니다.

토지와 건물이 함께 경매(일괄매각)되면 토지 매각대금에서도 받을 수 있지 않나요?

일괄매각 되더라도 배당 시에는 토지와 건물의 권리 순서를 각각 따집니다. 따라서 토지에 선순위 근저당권이 있다면, 임차인은 토지 매각대금에 대한 배당 순위에서 근저당권자보다 뒤로 밀리게 됩니다.

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