전대차 월세계약 중 건설사 회생 때문에 나가달라는데, 거절해도 되나요?

질문 전대차 월세계약 중 건설사 회생 때문에 나가달라는데, 거절해도 되나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

지금 아파트에 전대차 월세 계약으로 살고 있습니다. 계약기간은 내년 2월까지 아직 꽤 남았고요. 보증금 2천만원에 월세 100만원 조건이고, 월세는 한 번도 밀린 적 없이 잘 내고 있습니다. 전입신고도 마쳤는데, 확정일자는 따로 받지 않았습니다.

그런데 얼마 전 전대인(원래 저랑 계약한 임차인)에게서 연락이 왔습니다. 이 아파트의 원래 주인인 건설사가 회생 절차에 들어갔다는 겁니다. 그래서 자기는 HUG(주택도시보증공사)를 통해 보증금을 돌려받아야 하는데, 그러려면 제가 집을 비워줘야 한다면서요. 당장 나가달라며 이사비 200만원을 주겠다고 하는데, 이걸 받아들여야 할지 모르겠습니다.

저는 계약기간까지 살고 싶은데, 만약 제가 안 나간다고 버티면 전대인이 자기 보증금 반환이 늦어지는 것에 대한 지연손해금이나 손해배상 소송을 걸 수도 있다고 하니 너무 불안합니다. 부동산에서는 그냥 합의하고 나가는 게 좋지 않겠냐는 식으로만 말하고요. 제 보증금 2천만원도 안전하게 돌려받을 수 있을지 걱정됩니다. 이런 경우 제가 어떻게 대응해야 할까요?

세이프홈즈 상담 Q&A · 26.03.23

답변 적법한 전대차라면 계약기간까지 거주할 권리를 주장할 수 있으며, 전대인의 일방적인 퇴거 요구를 받아들일 의무는 없습니다.

전대차 계약 중 원임대인인 건설사의 회생 문제로 인해 전대인으로부터 갑작스러운 퇴거 요구를 받아 매우 당황스러우셨겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 현재 계약이 임대인(건설사)의 동의를 받은 적법한 전대차라면 전차인께서는 계약서에 명시된 계약기간까지 거주할 권리가 있습니다. 월세를 연체하는 등 계약상 의무를 위반한 사실이 없다면, 전대인이 자신의 보증금 회수를 위해 퇴거를 강제할 법적 근거는 없습니다.

전대인이 HUG 보증이행을 위해 전차인의 퇴거가 필요하다는 것은 전대인과 보증기관, 그리고 원임대인 사이의 문제입니다. 그 사정을 이유로 현재 유효하게 존속 중인 전대차 계약을 일방적으로 해지할 수는 없습니다. 전대인이 제안한 이사비 200만원은 법적 강제 조치가 아닌 '합의 해지' 제안에 해당합니다. 이 제안을 받아들이지 않는다고 해서 전차인에게 법적 책임이 발생하지는 않습니다. 전대인이 언급한 손해배상 청구 역시, 전차인이 계약을 위반한 것이 없는 한 인용될 가능성은 매우 낮습니다.

현 상황에서 반드시 확인하고 대응할 것

  • 임대인(건설사)의 '전대차 동의' 서류 확보하기

    계약 당시 받은 전대차 동의서, 안내문, 계약서 특약 등 원임대인이 전대차에 동의했다는 객관적인 증거를 찾아두어야 합니다. 이 서류가 전차인의 거주 권리를 지키는 가장 중요한 근거가 됩니다.

  • 전대차 계약서 중도 해지 조항 확인하기

    계약서에 '원임대차 계약 종료 시 본 전대차 계약도 함께 종료된다' 또는 '건설사 회생 등 사유 발생 시 중도해지할 수 있다'는 특약이 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 해당 조항이 없다면 계약기간을 주장할 근거가 더 명확해집니다.

  • 모든 대화 내용을 기록으로 남기기

    앞으로 전대인과의 모든 대화는 전화 통화보다는 문자, 카카오톡 등 증거로 남길 수 있는 방식으로 진행하는 것이 안전합니다. 감정적인 대응보다 계약기간, 월세 정상 납부 사실 등을 근거로 차분히 입장을 전달해야 합니다.

  • 합의 퇴거 시 구체적인 조건 협상하기

    만약 조기 퇴거에 합의한다면, 단순 이사비뿐만 아니라 새로운 집을 구하기 위한 중개보수, 보증금 반환 지연 시의 배상, 이사로 인한 각종 손실 등을 모두 포함한 현실적인 보상안을 요구하고 반드시 서면 합의서를 작성해야 합니다. 보증금 반환과 퇴거는 동시이행 관계이므로, 보증금을 돌려받기 전에 집을 비워주는 일은 없어야 합니다.

관련 법령 및 권리관계 확인

민법 제629조는 임차인(전대인)이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 규정합니다. 반대로 해석하면, 임대인의 동의가 있는 전대차의 전차인은 임대인에 대하여 직접 의무를 부담하며, 전대차 계약기간 동안 보호받을 수 있습니다. 따라서 전대차 동의 여부가 핵심입니다.

다만, 건설사의 회생 절차는 해당 부동산에 압류, 가압류 등 예상치 못한 권리 변동을 야기할 수 있습니다. 이런 권리 제한 사항은 등기부등본에 기재되는데, 만약 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우 전차인의 보증금 회수 순위에 영향을 미칠 수 있습니다. 안심등기 서비스는 등기부등본을 분석하여 이러한 권리 제한 등기 여부를 진단합니다. 현재 거주 중인 집의 등기부등본상 권리관계를 확인하여 압류 등 위험 요소는 없는지, 내 보증금 회수가능성은 안전한지 점검해 보는 것이 필요합니다.  안심등기에서 압류, 가압류, 경매개시결정 등 권리 제한이 확인되는 상태라면, 단순한 퇴거 협의 문제가 아니라 보증금 회수 위험까지 함께 봐야 합니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

자주 묻는 질문

전대인의 퇴거 요구를 거절하면 정말 손해배상 소송을 당할 수 있나요?

전차인이 월세 납부 등 계약상 의무를 모두 이행하고 있다면, 단지 전대인의 보증금 반환이 시급하다는 이유만으로 손해배상 책임을 묻기는 어렵습니다. 법적으로 전차인의 계약기간 보장 권리가 우선될 가능성이 높습니다.

지금이라도 확정일자를 받는 것이 도움이 될까요?

네, 지금이라도 계약서 원본을 가지고 주민센터나 인터넷등기소에서 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다. 확정일자는 보증금에 대한 우선변제권을 확보하는 요건으로, 만약의 경우 집이 경매에 넘어갔을 때 다른 후순위 채권자보다 보증금을 먼저 변제받는 데 필수적입니다.

건설사가 회생하면 제 보증금 2천만원은 누구에게 받아야 하나요?

전차인은 계약의 당사자인 전대인에게 보증금 반환을 청구하는 것이 원칙입니다. 전대인은 원임대인인 건설사(또는 HUG)로부터 자신의 보증금을 반환받아 전차인에게 지급할 의무가 있습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.