전세권 설정된 집에 압류까지 있는데,
임차권등기명령 신청 가능한가요?

질문 전세권 설정된 집에 압류까지 있는데, 임차권등기명령 신청 가능한가요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세 만기가 지났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 있습니다. 이사를 가야 해서 대출 연장 문제로 은행에 문의했더니 임차권등기명령 접수증을 가져오라고 하네요. 그래서 임차권등기를 신청하려고 등기부등본을 다시 떼봤는데, 제가 입주할 때 설정했던 전세권 외에 얼마 전에 압류까지 등기된 걸 발견했습니다.

인터넷에 찾아보니 전세권이 있으면 임차권등기가 안 된다는 말이 있어서, 그럼 전세권을 먼저 말소해야 하나 싶어 혼란스럽습니다. 하지만 압류까지 걸려있는 마당에 등기된 권리인 전세권을 함부로 없애도 되는 건지 너무 불안합니다. 전세권을 말소했다가 임차권등기가 바로 안 되면 제 보증금 순위가 압류보다 뒤로 밀리는 건 아닐까 걱정됩니다.

이런 상황에서 제 보증금을 안전하게 지키려면 어떻게 해야 할까요? 전세권이 있어도 임차권등기명령 신청이 가능한 건지, 만약 가능하다면 어떤 절차를 밟아야 하는지, 그리고 섣불리 전세권을 말소하면 안 되는 이유가 뭔지 정확히 알고 싶습니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 26.06.26

답변 섣불리 전세권을 말소하지 말고, 현재 권리를 유지한 채 임차권등기명령을 신청하는 것이 안전합니다.

매우 신중한 판단이 필요한 시점입니다. 결론부터 말씀드리면, 전세권이 설정되어 있다는 이유만으로 임차권등기명령 신청이 무조건 불가능한 것은 아닙니다. 특히 질문자님처럼 집에 압류까지 등기된 복잡한 상황에서는 섣불리 전세권을 말소하는 것이 오히려 보증금 회수에 치명적인 결과를 초래할 수 있습니다.

가장 중요한 것은 ‘권리의 순위’를 보전하는 것입니다. 전세권은 등기부등본에 기재되는 물권으로, 그 자체로 우선변제 효력을 가집니다. 반면 임차권은 계약에 기반한 채권적 권리이지만, 주택임대차보호법에 따라 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 임차권등기명령은 이사를 가더라도 이 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 제도입니다. 현재 상황에서는 전세권과 임차권(확정일자) 중 어떤 권리가 압류보다 앞서는지를 따져 가장 유리한 권리를 지키는 것이 핵심입니다.

만약 전세권 설정일이 압류 등기일보다 앞선다면, 경매 시 전세권 순위로 배당을 받을 수 있습니다. 이 강력한 권리를 스스로 말소해버리면, 그 순간 압류보다 후순위로 밀려날 위험이 있습니다. 임차권등기명령이 즉시 완료된다는 보장이 없기 때문입니다. 따라서 현재로서는 전세권을 유지한 채 임차권등기명령을 신청하는 것이 가장 안전한 방법입니다.

보증금 회수를 위해 지금 해야 할 일

  • 전세권 말소 절대 금지

    법원의 보정명령 등 명확한 요구가 있기 전까지는 현재 순위 확보에 유리할 수 있는 전세권을 절대 먼저 말소하지 마세요.

  • 임차권등기명령 신청 진행

    전세권을 유지한 상태에서 임대차 계약이 종료되었으나 보증금을 반환받지 못했다는 사실을 소명하여 법원에 임차권등기명령을 신청하세요. 신청서에 전세권과 임차권이 동일한 보증금을 담보하기 위한 것임을 명확히 기재해야 합니다.

  • 권리 순위 분석

    전세권 설정일, 확정일자, 압류 등기일의 선후 관계를 정확히 파악하여 어떤 권리가 가장 앞서는지 확인해야 합니다. 이것이 향후 경매 시 배당 순위와 보증금 회수가능성을 결정합니다.

  • 법원 보정명령 시 대응

    만약 법원에서 전세권과 중복된다는 이유로 보정명령이 나온다면, 그 때 가서 전세권 말소 여부를 검토해도 늦지 않습니다. 보정 내용에 따라 대응 전략을 세워야 합니다.

관련 법령 및 판단 기준

주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우, 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정합니다. 이는 이사를 가더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하기 위함입니다. 실무상 전세권과 임차권의 권리자가 동일하고 동일한 임대차보증금 반환채권을 확보하기 위한 목적이라면, 전세권이 설정되어 있더라도 임차권등기명령 신청이 인용될 수 있습니다.

특히 등기부에 압류가 등기된 경우, 안심등기에서는 이를 ‘부적격’ 사유(RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION)로 판단합니다. (가)압류는 채권자의 권리가 등기된 상태로, 집에 문제가 생겼을 때 내 보증금보다 먼저 보호될 수 있어 보증금 손실 위험이 크기 때문입니다. 따라서 현재 등기된 전세권, 압류, 그리고 임차인의 확정일자 순위를 면밀히 비교하여 보증금 회수 전략을 세우는 것이 매우 중요합니다. 안심등기를 통해 현재 권리관계를 정확히 진단하고, 어떤 권리가 내 보증금을 지키는 데 가장 유리한지 확인한 후 법적 절차를 진행하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

전세권을 말소하면 임차권등기는 바로 되나요?

아닙니다. 전세권을 말소하더라도 임차권등기명령은 법원의 심사를 거쳐 결정되므로 일정 시간이 소요됩니다. 그 사이에 다른 권리가 등기되면 보증금 순위가 뒤로 밀릴 수 있어 섣부른 말소는 위험합니다.

임차권등기명령만 하면 보증금을 바로 받을 수 있나요?

아닙니다. 임차권등기명령은 이사를 가도 대항력과 우선변제권을 유지해주는 '보호 장치'일 뿐, 보증금을 직접 회수하는 절차는 아닙니다. 실제 보증금을 받기 위해서는 별도의 보증금반환청구소송이나 지급명령 신청이 필요할 수 있습니다.

압류가 걸린 집인데, 경매로 넘어가면 제 보증금은 어떻게 되나요?

보증금 회수 여부는 전세권 설정일 또는 확정일자 중 빠른 날짜와 압류 등기일의 순위에 따라 결정됩니다. 내 권리가 압류보다 앞선다면 경매 배당 절차에서 우선적으로 변제받을 수 있지만, 후순위라면 보증금 전액을 회수하지 못할 위험이 있습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.