다가구주택 계약하려는데,
보증금 손실 위험 때문에 뭘 더 확인해야 할지 막막해요

다가구주택, 단독주택과 같은 비집합건물은 아파트나 다세대주택과 달리 각 호실이 아닌 건물 전체가 하나의 부동산으로 취급됩니다. 따라서 내가 계약할 호실만 보는 것이 아니라, 건물 전체에 걸린 권리관계를 종합적으로 분석해야 합니다. 만약 집이 경매에 넘어갈 경우, 건물 전체가 매각 대상이 되고 모든 세입자와 채권자들이 배당 순서에 따라 돈을 나눠 갖기 때문입니다.

가장 중요한 것은 등기부등본에 드러나지 않는 '선순위보증금'의 총액입니다. 나보다 먼저 전입신고를 마친 다른 임차인들의 보증금은 경매 시 내 보증금보다 변제 순위가 앞섭니다. 등기부의 근저당권(선순위채권)과 모든 세입자의 보증금(선순위보증금 + 내 보증금)을 합한 금액이 주택 시세의 70~80%를 초과한다면, 추후 경매 낙찰가에 따라 보증금 일부 또는 전부를 돌려받지 못할 보증금 손실 위험이 매우 커집니다.

또한, 등기부에 압류·가압류·가등기나 신탁등기가 설정되어 있다면 계약의 안정성을 심각하게 위협하는 신호입니다. 이러한 권리 제한은 잔금 지급 전 반드시 말소되는 것을 조건으로 계약해야 합니다. 건물과 토지 소유자가 다른 경우, 토지 사용 권한이 확보되지 않으면 최악의 경우 건물이 철거될 위험까지 있으므로 토지등기부등본 확인도 필수입니다.