임차권등기명령 있는 집,
곧 말소된다는데 계약해도 될까요?

질문 임차권등기명령 있는 집, 곧 말소된다는데 계약해도 될까요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

역세권에 가격도 괜찮은 오피스텔이 나와서 가계약금을 걸고 왔습니다. 그런데 계약 전에 등기부등본을 떼보니 '임차권'이라고 기재된 항목이 있더라고요. 이게 바로 말로만 듣던 임차권등기명령인 것 같은데, 덜컥 겁이 났습니다.

부동산에 물어보니 이전 세입자가 보증금을 제때 못 받아서 설정했던 건데, 지금은 다 해결됐고 잔금 치르는 날 바로 말소해줄 거라고 걱정 말라고만 합니다. 곧 지워질 등기이니 안심하고 계약서 쓰고 잔금을 치러도 괜찮다는 입장입니다.

하지만 제 보증금 1억 5천만원이 걸린 문제인데, 등기부등본에 이런 기록이 남아있다는 것 자체가 너무 찜찜합니다. 만약 제가 입주한 뒤에 문제가 생기면, 이미 등기된 이전 임차인의 권리 때문에 제 보증금 순위가 밀리는 건 아닌가요? 이 상태로 계약을 진행했다가 보증금 손실 위험이 생길까 봐 밤잠을 설칩니다. 정말 부동산 말만 믿고 계약해도 괜찮을까요?

세이프홈즈 상담 Q&A · 26.06.13

답변 절대 안 됩니다. 임차권등기명령이 완전히 말소된 것을 등기부등본으로 확인하기 전에는 계약과 잔금 지급을 보류해야 합니다.

등기부등본에 기재된 임차권등기명령은 이전 임차인이 계약 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못해 자신의 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 법원에 신청한 강력한 권리 보호 장치입니다. 이는 곧 해당 주택에 보증금 미반환 이력이 있었다는 명백한 증거이며, 이 문제가 아직 해결되지 않았을 가능성을 시사합니다. 안심등기 진단에서도 임차권등기명령과 같은 권리 제한이 확인되면 보증금 회수 위험이 매우 크다고 판단하여 '부적격'으로 진단합니다.

중개사의 '곧 말소될 것'이라는 구두 약속은 아무런 법적 효력이 없습니다. 임차권등기가 말소되지 않은 상태에서 새로운 임차인이 전입신고와 확정일자를 받더라도, 이미 등기된 이전 임차인의 우선변제권보다 후순위로 밀려나게 됩니다. 만약 집이 경매에 넘어갈 경우, 이전 임차인이 보증금을 전액 변제받고 남는 금액이 있어야만 새로운 임차인의 순서가 돌아옵니다. 이 때문에 보증금 전액을 잃을 수 있는 매우 위험한 상황에 처하게 됩니다.

특히 이런 주택에 소액보증금으로 입주하여 최우선변제권을 기대하는 것도 위험합니다. 임차권등기명령이 등기된 주택에 그 이후에 임차한 소액임차인은 최우선변제를 받을 권리가 없다는 것이 대법원의 확립된 판례이기 때문입니다. 따라서 보증금 액수와 상관없이 임차권등기명령이 말소되지 않은 집의 계약은 피하는 것이 원칙입니다.

안전한 계약을 위한 필수 확인 절차

  • 계약 전: '선 말소, 후 계약' 원칙 고수

    임대인에게 임차권등기 말소를 먼저 이행할 것을 강력히 요구해야 합니다. 말소가 완료된 깨끗한 등기부등본을 확인한 후에 계약을 진행하는 것이 가장 안전합니다.

  • 특약 삽입: 계약 해제 및 계약금 반환 조건 명시

    부득이하게 말소 전 계약을 해야 한다면, '잔금 지급일까지 임차권등기명령을 완전히 말소하며, 이행되지 않을 시 본 계약은 무효로 하고 임대인은 즉시 계약금을 반환한다'는 내용의 특약을 반드시 포함해야 합니다.

  • 잔금 지급 직전: 등기부등본 재확인

    잔금을 보내기 바로 직전, 다시 한번 등기부등본을 발급받아 임차권등기 항목이 '말소사항'으로 처리되어 완전히 삭제되었는지 최종 확인해야 합니다. '말소 접수증'만으로는 불충분합니다.

  • 잔금 지급 보류: 말소 불이행 시 잔금 지급 거절

    잔금일에 임차권등기가 말소되지 않았다면, 특약에 따라 잔금 지급을 거절하고 계약 해제를 통보해야 합니다.

관련 법령 및 판례

주택임대차보호법 제3조의3은 임차권등기명령의 효력에 대해 규정하고 있습니다. 핵심은 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금에 대한 최우선변제를 받을 권리가 없다는 점입니다(제3조의3 제6항). 이는 후순위 임차인을 보호 대상에서 명시적으로 제외하여, 임차권등기를 마친 선순위 임차인의 권리를 확고하게 보장하기 위함입니다. 따라서 임차권등기가 존재하는 집에 들어가는 것은 스스로 보증금 안전장치를 포기하는 것과 같습니다. 계약 전 권리관계 분석이 어렵다면, 안심등기 같은 서비스를 통해 등기부등본의 위험 요소를 사전에 점검하는 과정이 반드시 필요합니다.

자주 묻는 질문

임대인이 임차권등기 말소 비용을 저에게 부담하라고 하는데, 제가 내야 하나요?

아닙니다. 임차권등기명령은 임대인의 보증금 미반환 때문에 발생한 것이므로, 그 말소에 드는 비용 역시 원인 제공자인 임대인이 전적으로 부담해야 합니다.

잔금일에 등기 말소 '접수증'만 보여주는데, 믿고 잔금을 치러도 되나요?

안됩니다. 등기 말소는 접수 후 실제 등기부등본에 반영되기까지 며칠의 시간이 걸릴 수 있으며, 중간에 취하될 가능성도 배제할 수 없습니다. 반드시 등기부등본에서 해당 내용이 완전히 삭제된 '말소 완료' 상태를 눈으로 확인한 후 잔금을 지급해야 안전합니다.

임차권등기가 있는 집은 전세보증보험 가입이 가능한가요?

불가능합니다. HUG, HF 등 보증기관들은 임차권등기, 가압류 등 권리침해가 있는 주택에 대해서는 보증보험 가입 심사를 거절합니다. 보증보험 가입을 위해서라도 임차권등기는 반드시 선행적으로 말소되어야 합니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.