다가구주택 근저당권은 없는데,
선순위보증금이 많으면 위험한가요?

다가구주택 계약 시 많은 임차인분들이 겪는 혼란입니다. 등기부등본이 깨끗해서 안심했는데, '선순위보증금'이라는 숨겨진 변수 때문에 불안해지는 경우입니다. 결론부터 말씀드리면, 다가구주택의 안전성은 근저당권만으로 판단해서는 안 되며, 반드시 선순위보증금 총액을 확인하여 내 보증금과 합산한 금액이 주택의 시세 대비 안전한 범위 내에 있는지 검토해야 합니다.

근저당권과 선순위보증금은 모두 주택이 경매에 넘어갈 경우 내 보증금보다 먼저 변제될 수 있는 채권이라는 점에서 동일한 위험 요소입니다. 하지만 확인 방법과 성격에서 중요한 차이가 있습니다. 근저당권은 집주인이 은행 등 금융기관에서 돈을 빌리며 설정한 담보권으로, 등기부등본 을구에 채권최고액과 권리자가 명확히 기재됩니다. 반면, 선순위보증금은 나보다 먼저 전입신고와 확정일자를 받은 다른 임차인들의 보증금 총액을 의미하며, 이는 등기부등본에 나타나지 않습니다.

따라서 등기부상 근저당이 없더라도, 나보다 먼저 들어온 세대들의 보증금 합계가 크다면 실제로는 과도한 빚을 가진 주택일 수 있습니다. 만약 이 집이 경매에 넘어가면, 낙찰대금에서 근저당권과 선순위 임차인들의 보증금을 먼저 배당하고 남은 금액으로 내 보증금을 회수하게 됩니다. 이 때문에 선순위 채권 총액이 주택 가치에 육박한다면 내 보증금 손실 위험이 매우 커지는 것입니다. 안심등기를 발급받으면 경매를 통해 선순위를 제외하고 보증금을 돌려받을 수 있는지 계산해줍니다.