건축물대장에 위반건축물 표시,
전세계약해도 괜찮을까요?

질문 건축물대장에 위반건축물 표시, 전세계약해도 괜찮을까요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세로 들어가려는 다가구주택의 건축물대장을 떼어보니 ‘위반건축물’이라고 노란색으로 표시가 되어 있습니다. 부동산에서는 집주인이 곧 해결할 문제고, 어차피 이행강제금은 임대인에게 부과되는 거라 임차인은 신경 쓸 필요 없다고 하는데요.

그래도 찝찝해서 알아보니 위반건축물은 전세대출이나 전세보증금반환보증 가입이 안 될 수도 있다는 얘기를 들었습니다. 제가 들어가려는 집은 옥탑방을 주거용으로 꾸며놓은 것 같은데, 이게 무단증축에 해당하는 것 같아 불안합니다. 만약 집주인이 이행강제금을 계속 안 내서 집이 압류되거나 하면 제 전세보증금에 문제가 생기는 건 아닐까요?

단순히 집주인 말만 믿고 덜컥 계약하기에는 보증금 손실 위험이 걱정됩니다. 이런 불법건축물에 전세계약을 할 경우 어떤 점을 확인해야 하고, 제 보증금을 안전하게 지키려면 어떻게 해야 할지 막막합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 26.06.02

답변 위반건축물은 조심해야합니다.

건축물대장에 ‘위반건축물’ 표시가 있다면 계약에 매우 신중하게 접근해야 합니다. 공인중개사의 설명처럼 이행강제금은 원칙적으로 소유주인 임대인에게 부과되는 것이 맞습니다. 하지만 그로 인해 파생되는 2차적인 위험은 고스란히 임차인에게 전가될 수 있습니다.

가장 큰 문제는 전세보증금반환보증 가입이 거절될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 주택도시보증공사(HUG)를 비롯한 대부분의 보증기관은 건축물대장상 위반건축물로 등재된 주택을 보증 대상에서 제외합니다. 보증보험에 가입하지 못하면 계약 만기 시 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 법적 절차를 통해 직접 회수해야 하는 어려움이 따릅니다.안심등기를 통해서 위반건축물은 아닌지, 보증보험 가입은 가능한지 확인해보세요

계약 전 반드시 확인할 사항

  • 건축물대장 발급 후 위반 내용 확인하기

    정부24 또는 세움터에서 건축물대장을 발급받아 어떤 부분이 건축법을 위반했는지(예: 무단증축, 불법 용도변경) 구체적인 내용을 확인해야 합니다.

  • 전세보증금반환보증 가입 가능 여부 사전 문의

    계약금 지급 전, HUG, HF, SGI 등 보증기관에 해당 주소지로 보증보험 가입이 가능한지 직접 문의하여 확인하는 것이 가장 확실합니다.

  • 전세대출 은행에 대출 가능 여부 확인

    전세대출을 이용할 계획이라면, 거래 은행에 위반건축물 사실을 알리고 대출 실행에 문제가 없는지 사전에 심사를 받아야 합니다.

  • 계약서에 안전장치 특약 명시하기

    부득이하게 계약할 경우, ‘위반건축물로 인해 전세보증금반환보증 가입이 거절되거나 전세대출이 실행되지 않을 경우 본 계약은 무효로 하고, 계약금은 즉시 반환한다’는 내용의 특약을 반드시 포함해야 합니다.

관련 법령 및 판단 기준

건축법 제79조 및 제80조에 따라 허가나 신고 없이 건축물을 증축, 대수선, 용도변경한 경우 시정명령이 내려지고, 이를 이행하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. 주택임대차보호법상 대항력(전입신고+점유)과 우선변제권(확정일자)은 위반건축물 여부와 관계없이 주거용으로 실제 사용한다면 인정받을 수 있습니다.

하지만 이는 임대인이 보증금을 순순히 돌려주거나, 경매 시 낙찰가와 선순위 채권 구조가 충분할 때의 이야기입니다. 세이프홈즈 안심등기에서는 건축물대장에 위반건축물 표시가 있으면 보증금 회수 과정에 예기치 못한 변수가 발생할 수 있다고 보아 ‘조건부적격’으로 판정합니다. 특히 보증보험 가입이 거절될 가능성이 높아 보증금 손실 위험을 낮추기 어렵다고 판단하기 때문입니다. 계약 전 보증금 회수가능성을 포함한 총채권구조와 실거래가, 등기부등본 등을 종합적으로 분석하는 진단 과정이 반드시 필요합니다.

자주 묻는 질문

위반건축물에 살아도 주택임대차보호법 적용을 받을 수 있나요?

네, 건물의 공부상 용도와 무관하게 실제 주거용으로 사용하고 전입신고, 확정일자 등 대항력 요건을 갖추었다면 주택임대차보호법의 적용을 받아 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 다만, 보증금 반환 과정이 순탄치 않을 수 있습니다.

집주인이 이행강제금을 내고 있으니 괜찮다고 하는데, 정말인가요?

아닙니다. 이행강제금을 납부하는 것은 위반 상태를 해소하는 것이 아니라 처벌을 받는 것일 뿐입니다. 언제든 원상복구 명령이 내려질 수 있으며, 임대인이 이행강제금을 체납하면 주택이 압류되어 보증금 회수에 직접적인 위험이 될 수 있습니다.

계약서에 ‘위반사항은 임대인이 책임진다’는 특약만 넣으면 안전한가요?

해당 특약은 없는 것보다 낫지만 충분하지 않습니다. 보증보험 가입 거절이나 대출 불가 시 계약을 해제하고 계약금을 돌려받는다는 구체적인 내용을 명시하는 것이 훨씬 중요합니다. 책임 소재만 명시하면 실제 피해 발생 시 소송을 통해 다퉈야 할 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.