전세사기로 형사고소 중인데, 임대인이 보증금을 나눠 갚겠다고 합니다. 받아도 될까요?

질문 전세사기로 형사고소 중인데, 임대인이 보증금을 나눠 갚겠다고 합니다. 받아도 될까요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세 만기가 지났는데도 보증금을 돌려주지 않는 집주인을 결국 전세사기로 형사고소했고, 현재 수사가 진행 중입니다. 그런데 최근 임대인에게서 갑자기 연락이 와서는, 당장 목돈은 없으니 앞으로 몇 년에 걸쳐서 보증금을 나눠 갚게 해달라고 사정하더군요.

솔직히 처음 전세계약을 할 때부터 보증금을 돌려줄 능력이 없었던 것 같은데, 이제 와서 분할 변제를 하겠다는 말을 어떻게 믿어야 할지 모르겠습니다. 지금 집은 경매 절차가 진행 중인데도 괜찮다는 말만 반복했었거든요. 덜컥 합의해줬다가 돈도 못 받고, 형사 처벌에 영향이라도 줄까 봐 걱정됩니다.

이런 상황에서 임대인의 제안을 받아들여도 괜찮을까요? 만약 합의한다면 어떤 절차를 밟아야 제 보증금 손실 위험을 최소화할 수 있을지, 지금 제 상황에서 보증금 회수가능성을 높이기 위해 무엇을 확인하고 요구해야 하는지 막막하기만 합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.08.01

답변 법적 안전장치 없는 구두 합의는 위험합니다. 공정증서, 담보 제공 등을 확보한 후 신중히 결정해야 합니다.

전세사기로 형사고소가 진행 중인 상황에서 임대인의 분할 변제 제안은 매우 신중하게 접근해야 합니다. 임대인이 형사 처벌을 피하거나 감경받기 위해 시간을 벌려는 의도일 수 있기 때문입니다. 단순한 통화나 문자 메시지만으로 합의할 경우, 약속이 지켜지지 않아도 법적으로 강제할 방법이 마땅치 않아 보증금 회수가 더 어려워질 수 있습니다.

특히 재계약 당시 보증금 반환 능력이 없었음을 숨겼거나, 경매 진행 사실을 알면서도 문제가 없다고 안심시킨 정황은 사기죄의 '기망행위'를 입증하는 중요한 자료가 될 수 있습니다. 섣불리 합의하면 이러한 임대인의 기망 의도를 다투는 데 불리하게 작용할 수도 있습니다. 따라서 민사적인 채권 회수 문제와 형사적인 처벌 문제는 분리해서 생각하고, 양쪽 모두에 대비하는 전략이 필요합니다.

분할 변제 합의 시 반드시 확보해야 할 안전장치

  • 변제 계획 공정증서 작성

    단순 합의서가 아닌, 변호사 사무실 등에서 '금전소비대차계약 공정증서'를 작성해야 합니다. 약속 불이행 시 판결 없이 즉시 강제집행이 가능합니다.

  • 담보 제공 요구

    임대인 소유의 다른 부동산이 있다면 근저당권을 설정하거나, 신용이 확실한 보증인을 세우도록 요구하여 채권을 확보해야 합니다.

  • 기한이익 상실 조항 명시

    공정증서에 '1회라도 변제를 지체할 경우, 남은 금액 전액을 즉시 변제해야 한다'는 기한이익 상실(EOD) 조항을 반드시 포함해야 합니다.

  • 형사 합의와 분리 대응

    분할 변제 합의가 형사고소 취하를 조건으로 하는 것인지 명확히 해야 합니다. 일부 금액만 받고 고소를 취하하면 나머지 금액을 받기 어려워질 수 있으므로, '보증금 전액 변제 시 처벌불원서를 제출한다'는 조건을 다는 것이 안전합니다.

관련 법령 및 판례

대법원 판례(2008도5618 등)는 임대차계약 당시 임차인을 속여 보증금을 편취하려는 기망의사가 있었는지 여부를 사기죄 판단의 핵심 기준으로 봅니다. 계약 시점의 변제 능력, 다른 채무 관계, 부동산의 권리관계 등을 종합적으로 고려하여 판단합니다. 임대인의 분할 변제 제안을 수락하는 과정이 자칫 기망의사가 없었다는 주장으로 악용될 수 있으므로, 모든 합의 과정은 서면으로 남기고 법률 전문가의 조력을 받는 것이 중요합니다.

결론적으로, 임대인의 제안을 무조건 거절할 필요는 없지만, 감정에 휩쓸려 섣불리 합의해서는 안 됩니다. 제안을 받아들이기로 결정했다면, 반드시 위에서 언급한 법적 안전장치를 완벽하게 갖춘 상태에서 진행해야 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다.

자주 묻는 질문

공정증서는 어디서, 어떻게 작성하나요?

공증 인가를 받은 법무법인이나 공증사무소에서 작성할 수 있습니다. 임대인과 임차인 양측이 신분증과 도장, 합의할 변제계획 내용을 가지고 함께 방문하여 작성해야 합니다.

분할 변제 합의를 하면 형사고소를 취하해야 하나요?

반드시 그럴 필요는 없습니다. '보증금 전액이 변제되면 처벌불원서를 제출한다'는 조건으로 합의할 수 있습니다. 사기죄는 반의사불벌죄가 아니므로 고소를 취하해도 수사는 계속될 수 있지만, 피해 회복 여부가 양형에 큰 영향을 미칩니다.

임대인이 합의를 위한 공정증서 작성에 협조하지 않으면 어떻게 하죠?

임대인이 법적 효력이 있는 서류 작성에 협조하지 않는다면, 변제 의지가 없다고 판단하고 기존의 형사고소 및 민사소송(보증금반환청구소송) 절차를 그대로 진행하여 판결을 통해 채권을 확보하고 강제집행을 준비해야 합니다.

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판단 근거 및 출처

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