집주인 사망 후 상속인이 상속포기하면
전세 보증금은 누구에게 받나요?

질문 집주인 사망 후 상속인이 상속포기하면 전세 보증금은 누구에게 받나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세 계약 만기가 얼마 남지 않았는데, 얼마 전 집주인분이 돌아가셨다는 연락을 받았습니다. 너무 갑작스러웠지만 그래도 자녀분들이 상속받아서 보증금은 문제없이 돌려받을 수 있겠거니 생각했습니다.

그런데 며칠 뒤 상속인인 자녀분에게서 연락이 와서는, 고인에게 빚이 많아 상속을 포기할 예정이라고 하더군요. 다른 후순위 상속인들도 모두 상속을 포기하는 분위기라는데, 이렇게 되면 제 전세 보증금은 대체 누구한테 돌려받아야 하는 건가요? 정말 눈앞이 캄캄합니다. 전입신고와 확정일자는 다 받아두었고, 전세보증금반환보증 보험은 가입하지 않은 상태입니다.

당장 보증금을 돌려받아 이사 가야 하는데, 집주인은 없고 상속인도 없다고 하니 어떻게 해야 할지 모르겠습니다. 이런 경우에 제 보증금을 지키려면 어떤 절차를 밟아야 하나요? 보증사고가 난 것 같아 불안한데, 임차권등기명령 같은 것도 신청해야 하는지 궁금합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.07.29

답변 상속재산관리인 선임을 법원에 청구하여 보증금 반환 절차를 진행해야 합니다.

임대인이 사망하고 모든 상속인이 상속을 포기한 상황은 임차인에게 매우 당혹스러운 일입니다. 임대인의 지위는 상속인에게 승계되는 것이 원칙이지만, 상속이 포기되면 보증금 반환 의무를 이행할 주체가 없어지기 때문입니다. 하지만 법적으로 보증금을 회수할 방법이 없는 것은 아닙니다. 이런 경우 임차인은 이해관계인으로서 법원에 상속재산관리인 선임을 청구하고, 선임된 관리인을 통해 보증금을 돌려받는 절차를 밟아야 합니다.

상속재산관리인은 사망한 임대인(피상속인)의 재산을 관리하고 채무를 변제하는 역할을 하는 사람으로, 법원이 변호사 등 전문가 중에서 선임합니다. 관리인이 선임되면 임차인은 관리인을 상대로 보증금 반환을 요구하거나, 보증금반환청구소송을 제기하여 판결문을 받은 뒤 해당 주택을 강제경매로 넘겨 보증금을 회수할 수 있습니다. 이는 복잡하고 시간이 소요되는 절차이므로, 신속하게 법적 대응을 시작하는 것이 중요합니다.

임차인이 즉시 해야 할 일

  • 가정법원에 상속재산관리인 선임 청구하기

    임차인은 보증금 채권을 가진 이해관계인으로서, 피상속인(사망한 임대인)의 최후 주소지 관할 가정법원에 상속재산관리인 선임을 청구할 수 있습니다.

  • 임차권등기명령 신청하기

    보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사해야 할 경우, 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 반드시 임대차계약 종료 후 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 상속재산관리인이 선임되면 관리인을 상대로 신청할 수 있습니다.

  • 보증금반환청구소송 및 강제집행 준비

    상속재산관리인이 임의로 보증금을 반환하지 않는다면, 관리인을 피고로 하여 보증금반환청구소송을 제기해야 합니다. 승소 판결문을 받아 해당 주택에 대한 강제경매를 신청하고 배당 절차에 참여하여 보증금을 회수할 수 있습니다.

  • 사망한 임대인의 다른 재산 파악하기

    경매 배당 후에도 돌려받지 못한 보증금이 있다면, 상속재산관리인을 통해 파악된 임대인의 다른 재산에 대해서도 변제를 요구할 수 있습니다. 주택의 총채권구조를 파악하여 배당 가능성을 미리 예측해보는 것이 좋습니다.

관련 법령

민법 제1053조(상속인없는 재산의 관리인)는 상속인의 존부가 분명하지 아니한 때에는 법원은 이해관계인이나 검사의 청구에 의하여 상속재산관리인을 선임하고 지체없이 이를 공고하여야 한다고 규정하고 있습니다. 임차인은 보증금 반환 채권을 가진 '이해관계인'에 해당하므로, 이 조항에 근거하여 법원에 상속재산관리인 선임을 청구할 수 있습니다.

또한 주택임대차보호법에 따라 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 절차에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리(우선변제권)가 있습니다. 이러한 권리를 제대로 행사하기 위해서는 등기부등본, 건축물대장 등 서류를 통해 권리관계를 명확히 파악하고 법적 절차를 진행해야 합니다. 복잡한 권리관계가 얽혀있을 수 있으므로, 세이프홈즈 안심등기 같은 서비스를 통해 현재 부동산의 상태를 정확히 진단하고 대응 전략을 세우는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

상속재산관리인 선임은 얼마나 걸리나요?

법원과 사건의 복잡성에 따라 다르지만, 통상적으로 신청 후 선임까지 수개월이 소요될 수 있습니다. 따라서 가능한 한 빨리 신청 절차를 시작하는 것이 중요합니다.

상속재산관리인 선임 비용은 누가 부담하나요?

일반적으로 청구인이 예납금을 먼저 납부하지만, 이 비용은 상속재산의 관리 비용으로 처리되므로 최종적으로는 피상속인의 재산에서 지출됩니다. 다만, 상속재산이 전혀 없다면 청구인이 부담하게 될 수도 있습니다.

전세보증금반환보증에 가입했다면 절차가 다른가요?

네, 훨씬 간단해집니다. 보증보험에 가입한 경우, 임대인 사망 및 상속포기 사실을 보증기관(HUG, HF 등)에 알리고 보증이행을 청구하면 됩니다. 보증기관이 임차인에게 보증금을 먼저 지급한 후, 상속재산관리인 선임 등 복잡한 구상권 청구 절차를 직접 진행합니다.

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판단 근거 및 출처

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