임차권등기명령 해놨는데 집주인이 집에 들어왔어요, 주거침입으로 신고할 수 있나요?

질문 임차권등기명령 해놨는데 집주인이 집에 들어왔어요, 주거침입으로 신고할 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세 만기가 한참 지났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 결국 법원에 임차권등기명령을 신청했습니다. 얼마 전 등기부등본에 임차권등기가 기입된 것을 확인하고 나서야 겨우 이사를 나올 수 있었어요. 제 대항력과 우선변제권이 유지된다는 건 알지만, 보증사고 때문에 마음고생이 너무 심했습니다.

그런데 최근에 옆집에 사는 분한테 연락이 왔는데, 집주인이 사람들을 데리고 제가 살던 집에 들어왔다 나갔다는 겁니다. 아직 제 보증금을 돌려주지도 않았는데, 마음대로 집에 들어왔다는 사실에 너무 화가 나고 괘씸합니다. 제가 아직 이 집의 임차인으로서 권리가 있는 것 아닌가요?

이런 경우 집주인을 주거침입으로 경찰에 신고할 수 있는지 궁금합니다. 그리고 이렇게 막무가내인 집주인에게서 제 소중한 전세보증금을 안전하게 돌려받으려면 앞으로 어떻게 해야 할까요? 임차권등기만 해두면 다 되는 줄 알았는데 너무 답답합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.07.25

답변 임차권등기만으로 집주인의 주거침입죄를 묻기 어려우므로, 보증금 회수를 위한 강제집행 절차에 집중해야 합니다.

보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 하는 상황에서 임차권등기명령을 무사히 마치신 것은 매우 중요한 법적 조치를 완료하신 것입니다. 임차권등기명령은 임차인이 이사 가더라도 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지시켜주는 강력한 제도입니다. 이로써 질문자님의 보증금 회수 권리는 법적으로 보호받고 있습니다.

하지만 집주인이 집에 들어온 행위를 주거침입죄로 처벌하기는 현실적으로 어려울 수 있습니다. 형법상 주거침입죄는 '사람의 주거 등 사실상 평온을 해하는' 경우 성립하는데, 판례는 임차인이 보증금을 받지 못했더라도 이미 이사를 하여 점유를 이전한 상태라면 해당 주택의 사실상의 평온을 누리는 주체로 보기 어렵다고 판단하는 경향이 있습니다. 즉, 임차권등기는 채권(보증금)을 보호하기 위한 장치이지, 해당 주택에 대한 독점적 점유권까지 보장하는 것은 아니기 때문입니다.

따라서 감정적으로 괘씸하시더라도 주거침입 문제에 집중하기보다는, 이미 확보하신 임차권등기명령(판결문과 동일한 효력)을 근거로 보증금을 실질적으로 돌려받기 위한 다음 단계, 즉 '강제집행' 절차를 신속하게 진행하시는 것이 가장 중요합니다. 임차권등기만으로는 집주인이 보증금을 주도록 강제할 수 없으며, 이는 보증금 회수 절차의 시작일 뿐입니다.

보증금 회수를 위해 지금 바로 시작할 법적 절차

  • 지급명령 또는 보증금반환청구소송 진행

    임차권등기명령과 별개로, 보증금을 돌려달라는 취지의 지급명령을 신청하거나 정식 소송을 제기하여 집행권원(판결문)을 확보해야 합니다. 이 판결문이 있어야 집주인의 재산을 강제로 처분할 수 있습니다.

  • 집주인 재산명시 및 재산조회 신청

    판결문을 받은 후에도 집주인이 돈을 주지 않으면, 법원을 통해 집주인이 스스로 재산 목록을 제출하게 하는 '재산명시'를, 이후에는 금융기관 등에 등록된 재산을 조회하는 '재산조회'를 신청할 수 있습니다.

  • 임대차 주택에 대한 강제 경매 신청

    가장 확실한 방법으로, 확보한 판결문을 근거로 임차권등기가 된 해당 주택에 대해 강제 경매를 신청할 수 있습니다. 경매 절차에서 질문자님은 선순위 채권자로서 보증금을 배당받게 됩니다.

  • 기타 재산에 대한 압류 및 추심

    재산조회를 통해 파악된 집주인의 다른 부동산, 예금, 급여, 자동차 등에 대해 압류 및 추심 절차를 진행하여 보증금에 충당할 수 있습니다.

관련 법령 및 판례

주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인에게 단독으로 임차권등기를 할 수 있는 권리를 부여합니다. 이는 앞서 설명드린 대로 대항력과 우선변제권을 유지하기 위함이 주된 목적입니다. 대법원 판례(2020도12630 등)는 주거침입죄의 보호법익을 '사실상의 주거 평온'으로 보고 있어, 임차인이 짐을 모두 빼고 이사하여 점유를 상실한 경우라면 임대인이 소유 주택에 출입했더라도 주거침입죄가 성립되기 어렵다고 보고 있습니다.

따라서 지금은 감정적인 대응보다 법적 절차에 집중해야 할 때입니다. 임차권등기명령 이후의 강제집행 절차는 다소 복잡하고 시간이 소요될 수 있으므로, 법률 전문가의 조력을 받아 체계적으로 진행하는 것이 보증금 손실 위험을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.

자주 묻는 질문

임차권등기명령만 해두면 보증금을 자동으로 돌려받는 것 아닌가요?

아닙니다. 임차권등기명령은 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지해주는 효력만 있습니다. 보증금을 강제로 회수하려면 별도의 보증금반환청구소송 등을 통해 집행권원을 얻어 강제집행(경매, 압류 등)을 해야 합니다.

임차권등기명령이 된 집에 다른 세입자가 들어올 수 있나요?

법적으로는 가능하지만, 해당 집에 새로 들어오는 소액임차인은 최우선변제를 받을 수 없습니다. 등기부등본에 임차권등기가 명시되어 있어 새로운 임차인을 구하기가 매우 어렵기 때문에, 이는 집주인에게 심리적 압박 수단이 됩니다.

임차권등기명령 신청 및 말소 비용은 누가 부담하나요?

임차권등기명령 신청에 들어간 비용은 임차인이 임대인에게 청구할 수 있습니다. 반대로, 임대인이 보증금을 모두 돌려준 후에는 임차인에게 임차권등기 말소를 요청할 수 있으며, 이때 말소 비용은 통상 원인 제공자인 임대인이 부담합니다.

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