전세사기 당한 집을 제가 직접 낙찰받으면, 남은 보증금은 집주인에게 청구할 수 있나요?

전세로 거주하던 주택이 경매에 넘어가 임차인이 직접 낙찰받는 경우, 못 받은 나머지 보증금을 기존 임대인에게 청구할 수 있는지 여부는 임차인의 법적 지위, 즉 ‘대항력 있는 선순위 임차인’인지 아니면 ‘후순위 임차인’인지에 따라 결론이 완전히 달라집니다. 이는 우리 민법의 '혼동'이라는 법리와 관련이 깊습니다.

만약 임차인이 전입신고와 확정일자를 등기부등본 을구의 근저당권설정 등기 등 다른 권리보다 먼저 갖춘 '대항력 있는 선순위 임차인'이라면, 경매에서 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 그 집에서 계속 살 권리가 있습니다. 이런 임차인이 해당 주택을 직접 낙찰받게 되면, 주택의 소유권과 임차권을 동시에 갖게 됩니다. 판례는 이 경우 임차인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아, 보증금 반환채권(받을 권리)과 보증금 반환채무(내줄 의무)가 같은 사람에게 귀속되어 소멸한다고 봅니다. 이를 '혼동'에 의한 채권 소멸이라고 하며, 이 원칙에 따라 기존 임대인에게 남은 보증금을 청구하기 어렵게 됩니다.

반면, 질문 주신 분처럼 자신보다 순위가 앞서는 근저당권이 존재하는 '후순위 임차인'이라면 이야기가 다릅니다. 후순위 임차인의 임차권은 경매 매각으로 인해 소멸하는 것이 원칙입니다. 따라서 후순위 임차인이 해당 주택을 낙찰받더라도 임대인의 지위를 승계하는 것이 아니므로 '혼동'이 발생하지 않습니다. 결과적으로 경매 절차에서 배당받지 못한 나머지 보증금에 대해서는 기존 임대인을 상대로 부당이득반환청구 소송 등을 통해 반환을 요구할 수 있습니다.