살고 있는 전셋집이 강제경매에 넘어갔는데,
집주인이 집을 팔면 이사비용을 받을 수 있나요?

질문 살고 있는 전셋집이 강제경매에 넘어갔는데, 집주인이 집을 팔면 이사비용을 받을 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

지금 살고 있는 전셋집에 강제경매개시결정이 내려져서 법원경매 절차가 진행 중입니다. 저는 전입신고와 확정일자를 모두 받아 대항력을 갖춘 상태이고, 법원에 배당요구까지 마쳤습니다. 그런데 갑자기 집주인에게서 연락이 왔습니다. 경매를 어떻게든 취하하고 집을 다른 사람에게 팔려고 하니, 집을 비워달라는 겁니다.

물론 보증금은 전액 돌려주겠다고는 하는데, 계약기간이 아직 남은 상태에서 갑자기 나가라고 하니 막막합니다. 새로 집을 구하려면 이사비용도 들고 중개수수료도 내야 하잖아요. 이런 상황에서 제가 집주인에게 보증금 외에 이사비용이나 중개수수료를 요구할 수 있는 건가요?

부동산에서는 일단 집을 팔 수 있게 협조해 주는 게 좋다고 하는데, 섣불리 이사 나간다고 했다가 보증금도 못 받고 쫓겨나는 건 아닌지, 보증금 손실 위험이 걱정됩니다. 어떻게 대응해야 제 보증금과 권리를 안전하게 지킬 수 있을지, 이사비용 협상은 어떻게 해야 하는지 궁금합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.06.30

답변 이사비용은 협상의 대상이며, 보증금 반환과 명도를 동시이행하는 서면 합의가 필수입니다.

현재 임차인께서는 주택임대차보호법상 대항력(전입신고)과 우선변제권(확정일자)을 모두 갖추고 법원에 적법하게 배당요구까지 마친 상태입니다. 만약 이대로 경매가 진행되어 보증금 전액을 배당받지 못하더라도, 나머지 금액은 낙찰자(매수인)가 인수해야 하므로 보증금 회수가능성은 비교적 안전하게 확보된 상황입니다.

이러한 임차인의 법적 지위 때문에 집주인 입장에서는 임차인의 협조 없이는 부동산을 정상적으로 매매하기가 매우 어렵습니다. 매수인이 대항력 있는 임차인의 보증금 반환 채무까지 떠안아야 하는 집을 사려고 하지 않을 것이기 때문입니다. 따라서 임차인의 '명도(집을 비워주는 것)'는 집주인의 매매계약 성사를 위한 중요한 조건이 됩니다. 바로 이 지점이 임차인께서 집주인과 이사비용 및 중개수수료를 협상할 수 있는 근거가 됩니다.

법적으로 집주인이 계약기간 중도 해지를 사유로 이사비를 지급해야 할 의무는 없습니다. 하지만 임차인께서 순순히 이사를 가지 않고 배당 절차를 통해 보증금을 회수하겠다고 주장하면 집주인은 집을 팔 수 없게 됩니다. 그러므로 계약 만기 전 조기 이사에 따른 손해(이사비, 중개수수료)를 집주인에게 보전해달라고 요구하는 것은 매우 합리적인 협상 전략입니다.

안전한 협상 및 퇴거를 위한 확인 절차

  • 성급한 합의 해지 의사 표시 금지

    집주인과 협의가 완전히 끝나기 전까지는 전화나 문자로 '알겠다', '이사하겠다' 등 합의 해지로 해석될 수 있는 의사를 표시하지 않는 것이 중요합니다. 이는 추후 협상에서 불리하게 작용할 수 있습니다.

  • '명도 합의서' 등 서면 합의 필수

    구두 약속은 효력이 없습니다. '매수인의 잔금 지급일에 임대인은 임차인에게 보증금 전액과 이사비(합의금 OOO원)를 지급하고, 임차인은 집을 명도한다'는 내용의 명도 합의서를 반드시 서면으로 작성하고 양측이 서명 또는 날인해야 합니다.

  • 보증금 반환과 명도는 동시이행

    합의서에 명시된 날짜에 보증금과 합의금을 받기 전까지는 집의 점유를 이전해서는 안 됩니다. 즉, 돈을 받음과 동시에 집 키를 넘겨주어야 합니다. 먼저 이사를 나가면 대항력을 잃게 되어 보증금 회수에 큰 차질이 생길 수 있습니다.

  • 매매 진행 상황 확인

    집주인의 말이 사실인지, 실제로 매수자가 나타나 계약이 진행되고 있는지 간접적으로 확인할 필요가 있습니다. 만약 집주인이 시간만 끌고 경매가 계속 진행된다면, 임차인은 배당을 통해 보증금을 회수하는 본래의 계획대로 대응해야 합니다.

관련 법령 및 권리 관계

주택임대차보호법 제3조의5에 따르면, 임차주택이 경매되는 경우 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 보증금 전액을 변제받을 때까지 임차권이 소멸하지 않습니다. 또한, 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 경락인(낙찰자)에게 인수됩니다. 이는 일반 매매 시 매수인에게도 동일하게 적용됩니다.

따라서 현재 상황은 임차인에게 결코 불리하지 않습니다. 집주인의 다급한 사정을 역이용하여 충분한 이사 준비 기간과 비용을 확보하는 방향으로 협상을 주도할 수 있습니다. 협상 과정에서 등기부등본의 권리관계 변동 여부를 수시로 확인하여 근저당권 등 다른 채권 관계의 변화는 없는지, 경매가 실제로 취하되었는지 등을 파악하는 것이 안전합니다. 안심등기 같은 서비스를 통해 변동 사항을 실시간으로 확인하는 것도 좋은 방법입니다.

자주 묻는 질문

만약 집주인이 이사비용을 안 주겠다고 버티면 어떻게 하나요?

이사비용은 법적 의무가 아닌 협상의 대상입니다. 집주인이 거부한다면 임차인 역시 계약기간까지 거주하거나, 경매 절차에 따라 배당을 통해 보증금을 회수하겠다고 대응할 수 있습니다. 집주인이 매매를 통해 더 큰 손실을 막으려면 결국 임차인의 협조가 필요하므로, 대부분의 경우 협의에 이르게 됩니다.

명도 합의서는 꼭 공인중개사를 통해 작성해야 하나요?

반드시 공인중개사를 통할 필요는 없습니다. 임대인과 임차인 양측의 인적사항, 주택의 표시, 보증금 및 이사비(합의금) 액수, 지급일, 명도일, 동시이행 관계 등을 명확히 기재하고 양측이 서명 또는 날인하면 법적 효력을 갖는 합의서가 됩니다. 다만 분쟁 예방을 위해 명확한 양식으로 작성하는 것이 좋습니다.

보증금을 받기 전에 이사부터 먼저 가도 되나요?

절대 안 됩니다. 보증금을 돌려받기 전에 이사를 가거나 전출신고를 하면 대항력을 상실하게 되어 보증금 회수가 매우 어려워집니다. 반드시 보증금과 합의금을 입금받는 것과 동시에 집을 비워주어야 합니다. 이를 '동시이행'이라고 합니다.

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판단 근거 및 출처

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