임차권등기 후 집주인이 집에 들어왔는데,
주거침입으로 신고할 수 있나요?

보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 하는 상황에서 임차권등기명령을 신청하신 것은 매우 적절한 법적 조치입니다. 임차권등기는 임차인이 이사를 가더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지시켜주는 중요한 제도이기 때문입니다. 즉, 나중에 집이 경매에 넘어가더라도 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리를 지켜줍니다.

하지만 임차권등기가 해당 주택에 대한 독점적인 점유권까지 임차인에게 부여하는 것은 아닙니다. 주택의 소유권은 여전히 집주인에게 있으므로, 집주인이 자신의 집에 들어와 거주하는 행위 자체를 주거침입죄로 처벌하기는 현실적으로 어렵습니다. 법원은 주거침입죄 성립 여부를 판단할 때 사실상의 주거 평온을 보호법익으로 보는데, 임차인이 이미 이사하여 점유하지 않는 상태라면 집주인의 행위가 임차인의 주거 평온을 침해했다고 보기 어렵기 때문입니다.

따라서 집주인을 형사적으로 압박하기보다는, 이미 확보하신 임차권등기와 보증금반환청구소송 판결문(또는 지급명령 결정문)을 집행권원으로 삼아 민사상 강제집행 절차를 밟는 것이 보증금을 회수할 수 있는 가장 확실하고 현실적인 방법입니다. 집주인의 재산을 찾아내어 압류하고 경매 등을 통해 보증금을 받아내는 과정에 집중해야 합니다.