상가 원상복구 분쟁을 막으려면, 계약 전에 정할 사항

한 줄 답변

계약서에 ‘원상복구 의무’ 조항이 있다면, 원칙적으로 임차인이 설치한 시설은 모두 철거하고 임대 당시 상태로 돌려놓아야 해요. 하지만 계약 전에 복구의 구체적인 범위와 예외를 정해야 나중에 예상치 못한 철거 비용 분쟁을 막을 수 있어요.

친구에게 물어봤어요

나 드디어 카페 열 가게를 찾았어! 인테리어가 깔끔하게 되어 있어서 그대로 써도 될 것 같아.

그런데 계약서에 ‘임차인의 원상회복 의무’라는 조항이 있더라고. 이거 그냥 표준 문구 같은 거 맞지?

그거 정말 중요한 조항이야. 나중에 가게 뺄 때 어디까지 철거하고 돌려줄지 정하는 거거든. 그냥 넘어가면 나중에 큰 돈 들어갈 수 있어.

지금 있는 인테리어를 네가 한 게 아니더라도, 임대인은 너한테 전부 철거하라고 요구할 수도 있어.

정말? 이전 임차인이 한 시설인데도 내가 철거해야 한다고? 그럼 인테리어 비용 굳는 게 아니네.

응, 판례에 따르면 별도 약정이 없으면 현재 임차인이 이전 임차인의 시설까지 철거할 의무를 질 수도 있대. 그래서 계약 전에 원상복구의 범위를 사진이나 문서로 명확하게 남겨둬야 해. ‘임대 당시 상태’가 어떤 상태인지 서로 합의하는 거지.

원상복구 분쟁 막는 3가지 핵심 결정

‘나중에 좋게 해결하면 되겠지’라고 생각하기 쉽지만, 원상복구는 상가 임대차 분쟁의 가장 흔한 원인 중 하나예요. 계약 전에 다음 3가지를 명확히 정하고 서류로 남겨야 내 보증금을 지키고 예상 밖의 지출을 막을 수 있어요.

1어디까지가 ‘원상(임대 당시 상태)’인가요?

임대차 계약서의 ‘원상복구’ 조항은 보통 임대차 계약이 시작될 당시의 상태로 되돌리는 것을 의미해요. 하지만 이 ‘임대 당시 상태’가 무엇인지에 대한 임대인과 임차인의 생각이 다를 수 있어요. 특히 이전 임차인의 시설을 그대로 인수받아 사용하는 경우, 이 시설의 철거 책임이 누구에게 있는지 명확히 해야 해요.

판례는 특별한 약정이 없는 한, 현 임차인이 이전 임차인의 영업을 양수했다면 그가 설치한 시설까지도 원상복구할 의무가 있다고 보는 경향이 있어요. 따라서 ‘기존 시설은 그대로 사용해도 좋다’는 구두 합의만 믿어서는 안 돼요.

계약 전, 임대인과 함께 원상복구의 기준이 될 상태를 정해야 해요. 확인할 서류와 정보는 다음과 같아요.

1. 임대 시작 시점의 사진 및 동영상
계약 직전, 가게 내부와 외부의 모든 시설 상태를 날짜가 나오게 촬영해두세요. 천장, 바닥, 벽, 조명, 간판, 외부 시설물까지 꼼꼼히 기록해야 해요.

2. 시설물 목록표
인수인계하는 시설물(에어컨, 닥트, 붙박이 가구 등)과 임대인 소유의 기본 시설물을 구분하여 목록을 작성하고, 각 시설물의 처리 방안을 계약서에 명시하는 것이 가장 안전해요.

이러한 자료를 바탕으로 ‘원상’의 범위를 합의하고, 계약서 특약으로 “임대차 개시 당시 존재하는 시설(사진 및 시설물 목록표 첨부)은 원상복구 범위에서 제외한다”고 명시하는 것이 좋아요.

2통상적인 손상은 누가 부담해야 하나요?

가게를 수년간 운영하다 보면 페인트 색이 바래거나 바닥에 미세한 흠집이 생기는 등 자연스러운 마모가 발생하기 마련이에요. 임차인은 이를 ‘통상적인 사용에 따른 손상(통상의 손모)’이라 생각하지만, 임대인은 모든 것을 새것처럼 복구하길 원할 수 있어요.

민법과 관련 판례에 따르면, 임차인이 통상적인 방법으로 사용하며 자연스럽게 발생하는 시설물의 노후화나 가치 감소까지 원상복구할 의무는 없다고 봐요. 하지만 어디까지가 ‘통상의 손모’인지에 대한 기준이 모호해 분쟁이 자주 발생하죠.

예를 들어 벽에 못 자국 몇 개는 통상의 손모로 볼 수 있지만, 가벽을 설치하기 위해 구조를 변경했다면 이는 원상복구 대상이 될 가능성이 높아요. 따라서 계약 전에 다음 사항을 임대인과 미리 조율해야 해요.

1. 통상의 손모에 대한 합의
계약서에 “시간 경과에 따른 색 바램, 바닥의 미세한 긁힘 등 통상적인 사용 과정에서 발생하는 손상은 원상복구 의무에 포함되지 않는다”는 문구를 추가할 수 있어요.

2. 주요 시설물의 수리 책임
보일러, 수도관, 건물 누수 등 건물의 주요 설비에 대한 수리 책임은 기본적으로 임대인에게 있어요. 하지만 임차인의 과실로 고장이 발생했다면 임차인이 수리해야 하죠. 이 책임 소재도 계약 시 미리 논의해두는 것이 좋아요.

이러한 합의 없이 분쟁이 발생하면 결국 소송을 통해 감정평가를 받아야 할 수도 있어요. 배보다 배꼽이 더 커지는 상황을 막으려면 계약 단계에서 미리 범위를 정하는 것이 현명해요.

3원상복구 비용은 어떻게 정산해야 하나요?

임대차 계약이 종료될 때, 임대인이 원상복구가 제대로 되지 않았다며 보증금에서 복구 비용을 일방적으로 공제하고 돌려주는 경우가 있어요. 이때 임대인이 청구하는 비용이 실제 공사비보다 과도하게 책정되어 분쟁이 생기기도 해요.

임차인은 직접 업체를 선정해 합리적인 비용으로 원상복구를 진행할 권리가 있어요. 만약 임대인이 지정하는 업체만 이용해야 한다거나, 임대인이 직접 복구 후 비용을 청구하겠다고 한다면 계약 전에 그 절차와 비용 산정 기준을 명확히 해야 해요.

1. 복구 비용 정산 절차 합의
“원상복구는 임차인이 직접 이행하는 것을 원칙으로 한다. 만약 임대인이 복구를 대행할 경우, 사전에 2개 이상의 업체로부터 비교 견적을 받아 임차인과 합의한 후 진행한다” 와 같은 절차를 특약으로 정할 수 있어요.

2. 보증금 반환과 동시 이행
원상복구 의무와 보증금 반환 의무는 법적으로 동시이행 관계에 있어요. 즉, 임차인이 원상복구를 완료하면 임대인도 보증금을 즉시 반환해야 하죠. 임대인이 부당하게 보증금 반환을 미루거나 과도한 비용을 공제하려 할 때를 대비해, 계약서에 “임차인의 원상복구 완료 시, 임대인은 즉시 보증금을 반환한다”는 내용을 명시해두는 것이 안전해요.

분쟁을 줄이는 원상복구 특약 작성법

원상복구 분쟁을 피하는 가장 좋은 방법은 계약서에 구체적인 조건을 특약으로 남기는 거예요. 단순히 ‘원상복구 의무를 진다’고만 적으면 해석의 여지가 너무 많아 분쟁의 씨앗이 될 수 있어요.

1. 어떤 상황에 대비하는 특약인지
계약 종료 시 원상복구의 범위, 비용, 절차에 대한 이견이 생기는 상황을 대비해요.

2. 특약에 담아야 할 조건
임대 시작 시점의 상태, 복구 의무에서 제외되는 항목, 통상의 손모에 대한 처리, 비용 정산 절차 등을 구체적으로 명시해야 해요.

1. 임차인의 원상복구 범위는 임대차 개시 당시의 상태(별첨 사진 참조)를 기준으로 하며, 이전 임차인이 설치한 시설물(시설물 목록표 참조) 및 통상적인 사용에 따른 손상은 원상복구 범위에서 제외한다.
2. 원상복구 공사는 임차인이 직접 시행함을 원칙으로 하며, 임대인이 대행할 경우 사전에 복수 견적을 통해 임차인과 비용 및 공사 범위를 합의해야 한다.

실제 계약에서는 상가의 상태와 업종, 당사자 간의 합의에 따라 원상복구의 범위와 조건을 구체적으로 정해야 해요. 위 예시는 참고용으로만 활용해주세요.

이런 분들은 꼭 확인하세요

  • 이전 임차인의 인테리어를 그대로 인수해 사용하려는 분
  • 계약서에 ‘원상복구 의무’ 조항만 있고 구체적인 범위가 없는 분
  • 계약 만료 후 보증금에서 원상복구 비용이 공제될까 걱정되는 분
  • 철거가 어려운 특수 시설(닥트, 냉동창고 등)을 설치하려는 분

판단 근거 및 출처