상가 권리금 계약 전 꼭 확인할 핵심 조항

권리금 계약은 기존 임차인과 맺지만, 그 효력은 건물주(임대인)가 새로운 임차인과 임대차 계약을 맺어줘야 완성돼요. 그래서 기존 임차인 말만 믿고 권리금부터 지급했다가, 임대인이 과도한 조건을 요구하거나 계약 자체를 거절해 곤란해지는 경우가 많아요.

따라서 권리금 계약서에는 신규 임대차 계약이 특정 조건 하에 체결되지 못할 경우, 이 권리금 계약을 무효로 하고 지급한 계약금과 권리금을 모두 반환한다는 조건을 반드시 넣어야 해요. 구두 약속만으로는 법적 효력을 인정받기 어려워요.

계약서에 조건을 명시할 때는 다음 내용을 구체적으로 정하는 것이 좋아요.

1. 임대차 계약 조건
보증금, 월세 등 주요 조건이 현재 수준에서 크게 벗어나지 않아야 한다는 점을 명시해요. 임대인이 시세에 맞지 않게 무리한 인상을 요구하는 것을 막기 위함이에요.

2. 계약 체결 기한
언제까지 임대차 계약이 체결되어야 하는지 명확한 날짜를 정해요. 기한 없이 기다릴 수는 없으니까요.

3. 계약금 반환 조건
임대인의 거절, 무리한 조건 변경 등 양도인의 책임이 아닌 사유로 임대차 계약이 실패했을 때, 이미 지급한 권리금 계약금을 즉시 반환한다는 내용을 포함해야 해요.

현재 가게가 정상적으로 영업 중이라고 해서 내가 하려는 업종의 영업 허가나 신고가 자동으로 보장되는 것은 아니에요. 특히 기존 업종과 다른 업종을 계획 중이라면 더욱 꼼꼼히 확인해야 해요.

예를 들어 일반음식점으로 운영되던 자리라도, 건축물대장상 용도가 맞지 않거나 정화조 용량, 소방 시설 기준 등이 내 업종의 기준과 다르면 인허가를 받을 수 없어요. 이런 문제는 계약이 한참 진행된 후에야 발견되기도 해요.

따라서 권리금 계약 전에 내가 계획한 업종의 인허가가 가능한지 관할 구청 등 행정기관에 직접 문의하는 것이 가장 안전해요. 건축물대장, 도시계획확인원 등의 서류를 미리 확인하고 상담받는 것이 좋아요.

권리금 계약서에는 '현 임차인의 귀책사유 없이 인허가 문제로 특정 업종의 영업이 불가능할 경우, 계약을 해제하고 권리금을 반환한다'는 특약을 넣어 만일의 상황에 대비해야 해요.

권리금에는 기존 임차인이 사용하던 시설, 인테리어, 집기 등이 포함되는 경우가 많아요. 하지만 계약이 끝날 때 임대인은 '원상복구'를 요구할 수 있죠. 이때 어디까지를 내가 넘겨받은 시설이고, 어디까지를 철거해야 하는지에 대한 다툼이 자주 발생해요.

분쟁을 막으려면 권리금 계약 시점에 양도·양수할 시설물의 목록을 구체적으로 작성하고 사진이나 영상으로 남겨두는 것이 좋아요. 계약서에 '시설물 목록'을 별첨 문서로 추가하는 것도 좋은 방법이에요.

더 나아가, 임대인에게 원상복구의 의무와 범위를 미리 확인하고, 그 내용을 임대차 계약서에 명시하는 것이 가장 확실해요. '현 시설 상태 그대로 인수하며, 임대차 종료 시 임차인의 원상복구 의무를 면제한다' 와 같은 특약을 임대인과 합의할 수 있다면 가장 좋겠죠. 이 합의가 어렵다면, 최소한 권리금 계약 당사자끼리라도 인수하는 시설과 나중에 철거할 범위를 명확히 해두어야 해요.