전세계약 특약, 보증금을 지키는 필수 조항과 작성법

‘잘’, ‘원만히’, ‘상식선에서’ 같은 추상적인 표현 대신 ‘누가, 언제까지, 무엇을, 어떻게 한다’는 내용을 명확히 기재해야 합니다. 예를 들어 '수리에 협조한다'가 아니라 '주요 시설(난방, 배관 등) 고장 시 임대인이 수리 비용 전액을 부담한다'처럼 구체적으로 적어야 합니다.

임차인에게 불리한 내용으로 법의 강행규정을 위반하는 특약은 무효입니다. 예를 들어, 주택임대차보호법상 보장된 2년의 거주 기간을 무시하고 '1년 뒤 무조건 퇴거한다'고 적어도 효력이 없습니다.

구두 합의는 법적 분쟁에서 입증하기 매우 어렵습니다. 계약 조건, 수리 약속, 보증금 조정 등 모든 합의 내용은 반드시 계약서 특약란에 문서로 남겨야 합니다. 계약서와 특약 내용이 다를 경우 특약이 우선 적용됩니다.

모든 특약 사항은 임대인과 임차인 양측이 합의했음을 증명하는 서명 또는 날인이 있어야 효력이 발생합니다. 계약서를 수정한 경우에도 수정된 내용 옆에 양측의 서명이 필요합니다.

① 임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증 가입에 적극 협조한다. ② 임대인 또는 목적물의 하자로 인해 보증 가입이 거절될 경우, 본 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다.

현 임대차계약의 대항력 발생일(전입신고 익일 0시)까지 등기부등본상 설정된 근저당권(접수번호 제 OOO호)을 말소하며, 위반 시 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 상환한다. 압류, 가압류, 가등기, 임차권등기, 경매개시결정등기 등에 사용할 수 있습니다.

안심등기에서는 등기부등본에 이러한 위험 권리가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 해당 권리가 새로운 임차인의 순위를 일률적으로 뒤로 미룬다는 의미라기보다, 소유권이나 처분 권한이 제한되거나 강제집행 절차가 진행될 가능성이 있어 보증금 회수 구조에 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

따라서 안심등기는 사용자에게 해당 권리를 잔금 지급 전까지 말소할 수 있는지 확인하고, 말소 완료 조건을 계약서 특약에 반영하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REQUEST_SPECIAL_CONDITION>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 확인된 권리 내용을 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 말소 등 등기부등본의 변동이 감지되면 알림을 제공하며, 잔금 지급 또는 입주 전 변경된 권리관계를 기준으로 재평가할 수 있습니다.

임대인은 잔금 지급일까지 국세 및 지방세 완납증명서를 발급하여 임차인에게 확인시켜 주어야 하며, 미납 사실 확인 시 임차인은 계약을 해제할 수 있고 계약금은 즉시 반환한다. (주택임대차보호법 제14조)