전세 계약 전 근저당, 안전한지 어떻게 확인하나요?

한 줄 답변

등기부등본의 근저당(채권최고액)과 내 전세보증금을 합한 금액이 집값(매매 시세)의 70%를 넘는지 확인해야 합니다. 이 기준을 넘으면 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커질 수 있습니다.

근저당은 왜 위험한가요?

근저당은 집주인이 집을 담보로 은행 등에서 돈을 빌린 '빚'입니다. 만약 집주인이 돈을 갚지 못해 집이 경매에 넘어가면, 은행은 다른 누구보다 먼저 돈을 돌려받을 권리(우선변제권)를 가집니다. (민법 제356조) 이 때문에 내 보증금 순위가 뒤로 밀려 전액을 돌려받지 못하는 '깡통전세'가 될 수 있습니다.

예를 들어 시세 5억, 예상 경매 낙찰가 4억인 집에 채권최고액 3.6억(실제 대출금 약 3억)의 근저당이 설정된 상태에서 내가 2억 전세 계약을 했다고 가정해 보겠습니다. 집이 경매로 4억에 낙찰되면, 은행이 1순위로 3.6억을 먼저 가져갑니다. 내게 돌아오는 돈은 4천만원 뿐이며, 보증금 1.6억을 잃게 됩니다.

안전 기준은 어떻게 계산하나요?

복잡해 보이지만 간단한 공식으로 위험도를 판단할 수 있습니다. 가장 중요한 것은 실제 대출 원금이 아닌, 원금의 120~130% 수준으로 설정되는 '채권최고액'을 기준으로 계산하는 것입니다.

항목 확인 서류 확인 위치
채권최고액 등기부등본 을구(소유권 외의 권리)
내 전세보증금 임대차 계약서 보증금 액수
매매 시세 부동산 앱, 사이트 주변 실거래가, 시세

[안전성 검증 공식] (채권최고액 + 내 전세보증금) ≤ (매매 시세 × 70%)

여기서 시세의 70%를 기준으로 삼는 이유는, 경매 시 통상 1~2회 유찰되어 시세보다 20~30% 낮은 금액에 낙찰되는 경우가 많기 때문입니다. 안심등기에서는 이 기준을 바탕으로 보증금과 선순위 채권 합계가 시세를 초과하면 부적격으로, 일부 회수 위험이 있으면 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET> <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_PARTIAL_RISK>

이 계산은 안심등기에서 주소와 보증금을 입력하면 등기부등본을 기반으로 자동으로 이루어집니다. 직접 계산하기 번거롭다면 안심등기를 통해 간편하게 확인할 수 있습니다.

근저당 있는 집, 계약하려면 어떻게 해야 하나요?

가장 안전한 것은 근저당이 없는 집이지만, 마음에 드는 집에 근저당이 있다면 계약서에 안전장치를 마련해야 합니다. '잔금일 말소 조건' 특약을 활용하는 것이 핵심입니다.

  • '잔금일 동시 말소' 특약 추가

    계약서 특약사항에 "임대인은 임차인의 잔금으로 해당 주택의 근저당권을 상환하고, 잔금 지급과 동시에 근저당권 설정등기의 말소등기를 신청한다."는 문구를 반드시 넣어야 합니다.

  • 위반 시 계약 해제 및 배상 조항 추가

    "만일 이를 위반할 시 본 임대차 계약은 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 계약금의 배액을 배상한다."는 내용을 덧붙여 임대인의 이행을 강제하는 것이 좋습니다.

  • 잔금일에 직접 확인

    잔금일 당일, 임대인과 함께 은행에 동행하여 대출 상환을 확인하거나, 법무사를 통해 말소 등기 접수가 완료되었는지 확인한 후 잔금을 치르는 것이 가장 안전합니다.

마무리

전세 계약에서 근저당은 보증금을 위협하는 가장 흔하고 강력한 위험 요소입니다. 등기부등본 을구에서 채권최고액을 확인하고, 내 보증금과의 합계가 매매 시세의 70%를 넘지 않는지 계산하는 것이 첫걸음입니다. 근저당이 있다면 반드시 '잔금일 말소 조건' 특약을 통해 안전장치를 마련해야 합니다.

이러한 확인 과정이 복잡하고 어렵게 느껴진다면, 안심등기에서 주소와 보증금만으로 등기부등본의 권리관계와 시세 대비 위험도를 한 번에 확인할 수 있습니다. 계약 전 잠깐의 확인이 소중한 보증금을 지켜줍니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처