공시지가와 실거래가, 어떻게 다른가요?

한 줄 답변

공시지가(공시가격)는 정부가 세금 부과 등을 위해 정하는 '기준 가격'이고, 실거래가는 시장에서 실제 매매가 이뤄진 '거래 가격'입니다. 두 가격은 용도가 전혀 다르며, 일반적으로 공시지가는 실거래가의 70~80% 수준입니다.

왜 두 가지 가격이 함께 쓰이나요?

부동산에는 시장의 가격(실거래가)과 정부의 가격(공시지가)이라는 두 개의 가격표가 존재합니다. 각 가격의 역할과 기준이 다르기 때문입니다. 이 차이를 이해하는 것은 내 집의 가치를 정확히 알고 자산을 관리하는 첫걸음입니다.

국토교통부 실거래가 시스템
국토교통부 실거래가 시스템
구분 실거래가 공시지가·공시가격
성격 시장 가격 (실제 거래된 금액) 기준 가격 (정부가 정한 공식가)
주요 용도 매매 시세 판단, 취득세·양도소득세 보유세(재산세·종부세), 건강보험료, 복지 자격 심사
변동성 높음 (시장 상황에 따라 변동) 낮음 (매년 1회 정기 공시)

안심등기에서는 계약 판단에 필요한 핵심 시세 자료를 충분히 확인할 수 없는 경우, 해당 계약의 「시세 대비 보증금」 기준을 판정불가 상태로 판단합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

이는 안전하다는 의미가 아니라, 현재 확보된 시세 정보만으로 보증금과 선순위채권이 주택가액 안에서 회수 가능한 수준인지 판단하기 어렵다는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_PRICE_CORE_SOURCES_UNAVAILABLE>

따라서 안심등기는 사용자에게 실거래 사례, 주변 유사 매물, 감정평가 자료 등 추가 가격 정보를 확인한 뒤 다시 평가하도록 안내합니다.<안심등기 Action Code - ACT_RECHECK_PRICE_LATER>

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

또한 안심등기는 발급 시점의 판정불가 결과와 시세 정보 부족 사유를 기록합니다. 이후 새로운 실거래가나 참고 시세가 확보되면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 가격 정보를 기준으로 재평가할 수 있습니다. 

실거래가

실거래가는 구매자와 판매자가 합의하여 실제 매매가 이뤄진 시장 가격입니다. 집을 사거나 팔 때 시세를 파악하는 가장 중요한 기준이 되며, 취득세나 양도소득세 같은 '거래' 관련 세금은 실거래가를 기준으로 계산됩니다. (지방세법 제10조, 소득세법 제96조)

공시지가·공시가격

공시지가는 정부가 안정적인 세금 부과와 복지 정책의 기준으로 삼기 위해 매년 정하는 공식 가격입니다. 재산세, 종합부동산세 같은 '보유' 관련 세금과 건강보험료, 국가장학금 등 각종 복지 제도의 자산 심사 기준으로 활용됩니다. 크게 토지에 대한 '공시지가'와 주택(토지+건물)에 대한 '공시가격'으로 나뉩니다.

어디서 확인할 수 있나요?

두 가격은 서로 다른 정부 사이트에서 조회할 수 있습니다. 계약 전이나 자산 계획을 세울 때 직접 확인해 보는 것이 좋습니다.

  • 실거래가 확인하기

    국토교통부 '실거래가 공개시스템'에서 주소만 입력하면 누구나 쉽게 조회할 수 있습니다.

  • 공시지가·공시가격 확인하기

    국토교통부 '부동산공시가격알리미' 사이트에서 아파트, 빌라, 단독주택 등의 공시가격을 확인할 수 있습니다.

마무리

실거래가는 시장의 시세를, 공시지가는 세금과 복지의 기준을 보여줍니다. 특히 전세 계약 시에는 실거래가 기반의 시세와 내 보증금을 비교하여 깡통전세 위험은 없는지 확인하는 것이 중요합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

이처럼 다양한 가격 정보를 직접 찾아보고 비교하는 과정은 다소 번거로울 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 실거래가를 포함한 여러 데이터를 바탕으로 시세를 판단하고, 보증금의 안전성을 함께 확인해 드립니다.

*): 이 게시글은 2026년 7월 20일 기준으로 관련 제도와 정보를 재검토하여 업데이트했습니다.

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