해외 거주 집주인에게 계약해지 통보, 어떻게 하나요?

한 줄 답변

해외 거주 집주인에게 내용증명을 보내는 것은 불가능하지만, 한국에 있는 대리인에게 발송할 수 있습니다. 또한, 문자나 카카오톡으로 집주인에게 직접 계약해지 의사를 명확히 전달해도 법적 효력을 인정받을 수 있습니다.

계약 만기 전, 반드시 해지 의사를 밝혀야 합니다

임대차 계약은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인이 갱신 거절 의사를 통지해야 합의 해지가 가능합니다. (주택임대차보호법 제6조) 만약 이 기간에 아무런 의사 표시를 하지 않으면 동일한 조건으로 계약이 자동으로 연장되는 '묵시적 갱신'이 될 수 있습니다.

따라서 계약 만료 시점에 보증금을 돌려받고 이사할 계획이라면, 반드시 정해진 기간 내에 계약을 종료하겠다는 의사를 임대인에게 명확히 전달해야 합니다. 이때 가장 확실한 방법이 우체국을 통해 발송하는 내용증명입니다.

해외 거주 임대인에게 통보하는 방법

하지만 임대인이 해외에 거주한다면 내용증명 발송에 어려움이 생깁니다. 우체국 국제우편 규정상 내용증명 서비스는 해외 발송을 지원하지 않기 때문입니다. 이럴 때 활용할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.

  • 한국 거주 대리인에게 내용증명 발송

    임대인의 대리인이 한국에 거주하고 있다면, 대리인의 주소로 내용증명을 발송할 수 있습니다. 계약서에 대리인의 정보가 명시되어 있거나, 임대인으로부터 대리권을 위임받았다는 사실을 입증할 수 있는 경우에 유효합니다.

  • 문자, 카카오톡 등 전자기록 남기기

    판례에 따르면 문자 메시지나 카카오톡 등도 계약 해지 통보의 증거로 인정될 수 있습니다. 임대인의 연락처로 직접 계약 만료일에 맞춰 이사할 것이며, 보증금 반환을 요청한다는 내용을 명확하게 작성하여 보내고, 상대방이 읽었음을 확인할 수 있는 '1' 표시 등을 캡처해두는 것이 좋습니다.

  • 이메일, 통화 녹음 등 기타 방법 활용

    이메일로 해지 의사를 보내거나 통화 내용을 녹음하는 것도 증거 자료로 활용될 수 있습니다. 중요한 것은 '정해진 기간 안에' '명확하게' 해지 의사를 전달했다는 객관적인 기록을 남기는 것입니다.

재계약 시 확정일자는 어떻게 하나요?

만약 임대인과 협의하여 계약을 연장하게 될 경우, 확정일자를 다시 받아야 하는지 궁금해하시는 분들이 많습니다. 확정일자는 보증금 액수에 따라 달라집니다.

계약 조건 확정일자 재발급
보증금 증액 없이 동일 조건으로 재계약 필요 없음 (기존 대항력 및 우선변제권 유지)
보증금을 감액하여 재계약 필요 없음 (기존 대항력 및 우선변제권 유지)
보증금을 증액하여 재계약 증액된 금액에 대해서만 새로 받아야 함

보증금을 올려서 재계약하는 경우에는 반드시 증액분에 대한 계약서를 새로 작성하고, 그 계약서에 확정일자를 받아야만 증액된 보증금까지 법적으로 보호받을 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조의2)

마무리

임대인이 해외에 거주하는 상황은 임차인에게 불안감을 줄 수 있습니다. 하지만 계약 해지 통보는 내용증명 외에도 문자, 카카오톡 등 다양한 방법으로 효력을 인정받을 수 있습니다. 중요한 것은 법에서 정한 기간 내에 명확한 의사를 전달했다는 객관적인 증거를 남기는 것입니다.

또한, 재계약 시에는 보증금 증액 여부에 따라 확정일자 재발급 필요성이 달라진다는 점을 기억해야 합니다. 계약과 관련된 복잡한 법률 관계나 서류 확인이 어렵게 느껴진다면, 계약 전 안심등기를 통해 해당 주소지의 권리관계나 잠재적 위험을 미리 확인해 보는 것이 도움이 될 수 있습니다.

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