집주인이 계약갱신요구권을 거절할 때, 어떤 경우에 합법적인가요?

한 줄 답변

임대인은 본인이나 직계가족의 실거주, 임차인의 월세 2기 이상 연체, 재건축 등 주택임대차보호법에 명시된 정당한 사유가 있을 때만 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.

계약갱신요구권이란 무엇인가요?

계약갱신요구권은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. (주택임대차보호법 제6조) 임차인은 이 권리를 1회에 한해 사용할 수 있으며, 갱신되는 임대차 기간은 2년으로 봅니다.

이때 임대료는 기존 금액의 5% 범위 내에서만 증액할 수 있습니다. 임차인에게 안정적인 주거를 보장하기 위한 중요한 권리이므로, 임대인은 법에서 정한 정당한 사유 없이는 이 요구를 거절할 수 없습니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 주요 사유

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임대인이 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있는 9가지 사유를 구체적으로 정하고 있습니다. 이 중 대표적인 네 가지 경우는 다음과 같습니다.

  • 임대인 또는 직계가족의 실거주 목적

    가장 흔한 거절 사유입니다. 임대인 본인 또는 임대인의 직계존속(부모, 조부모)이나 직계비속(자녀, 손주)이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우 갱신을 거절할 수 있습니다. 형제자매는 직계가족에 포함되지 않습니다.

  • 임차인의 주요 의무 위반

    임차인이 월세를 2기 이상 연체한 사실이 있거나, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인 동의 없이 집을 다른 사람에게 무단으로 전대한 경우, 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 등이 해당합니다.

  • 건물 철거 또는 재건축 계획

    안전사고 우려가 있거나 다른 법령에 따라 재건축이 진행되는 등, 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유 회복이 필요한 경우입니다. 계약 체결 시 재건축 계획을 구체적으로 고지한 경우에 인정될 가능성이 높습니다.

  • 상호 합의 하에 보상 제공

    임대인이 임차인에게 이사비 등 소정의 보상을 실제로 제공하고, 임차인이 이에 동의하여 계약을 갱신하지 않기로 합의한 경우입니다. 일방적인 통보가 아닌 상호 합의가 핵심입니다.

부당한 거절에는 어떻게 대처하나요?

만약 임대인이 '실거주'를 이유로 갱신을 거절해 이사했는데, 나중에 알고 보니 2년 안에 다른 세입자를 들였다면 어떻게 될까요? 이는 정당한 사유 없는 갱신 거절에 해당하므로, 기존 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

손해배상액 산정 기준

손해배상액은 다음 세 가지 금액 중 가장 큰 금액으로 정해집니다. (주택임대차보호법 제6조의3 제6항)

기준 내용
기준 1 갱신 거절 당시 월차임(전세는 전월세전환율로 환산) 3개월분에 해당하는 금액
기준 2 임대인이 새 임차인에게 받아 올린 환산월차임과 기존 환산월차임 간 차액의 2년분
기준 3 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 실제 손해액 (이사비, 중개보수 등)

마무리

계약갱신요구권은 임차인의 주거 안정을 위한 강력한 권리이지만, 법에서 정한 예외 사유도 명확히 존재합니다. 따라서 계약 만기를 앞두고 있다면 임대인과 원활히 소통하는 것이 중요합니다. 만약 임대인의 갱신 거절 사유가 법적 요건에 맞는지 불분명하다면, 법률 전문가의 상담을 받아보는 것을 권장합니다.

이러한 임대차 관계의 법적 안정성은 안전한 계약의 기본입니다. 세이프홈즈 안심등기는 계약 전 등기부등본의 권리관계, 임대인의 위험 신호, 시세 대비 보증금 구조를 종합적으로 분석하여 계약의 잠재적 위험을 미리 확인하는 데 도움을 줄 수 있습니다. 압류, 가압류, 가등기, 임차권등기, 경매개시결정등기 등에 사용할 수 있습니다.

안심등기에서는 등기부등본에 이러한 위험 권리가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 해당 권리가 새로운 임차인의 순위를 일률적으로 뒤로 미룬다는 의미라기보다, 소유권이나 처분 권한이 제한되거나 강제집행 절차가 진행될 가능성이 있어 보증금 회수 구조에 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

따라서 안심등기는 사용자에게 해당 권리를 잔금 지급 전까지 말소할 수 있는지 확인하고, 말소 완료 조건을 계약서 특약에 반영하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REQUEST_SPECIAL_CONDITION>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 확인된 권리 내용을 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 말소 등 등기부등본의 변동이 감지되면 알림을 제공하며, 잔금 지급 또는 입주 전 변경된 권리관계를 기준으로 재평가할 수 있습니다.

*): 이 게시글은 2026년 7월 20일 기준으로 관련 제도와 정보를 재검토하여 업데이트했습니다.

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