전세보증금 증액 재계약, 확정일자 다시 받아야 할까요?

한 줄 답변

네, 올려준 보증금을 지키려면 반드시 증액분에 대한 새로운 확정일자를 받아야 합니다. 기존 확정일자는 원래 계약서에 적힌 보증금까지만 보호하기 때문입니다.

확정일자의 효력, 계약서 보증금만큼만

확정일자는 임차인에게 우선변제권을 부여하는 중요한 절차입니다. 우선변제권이란 집이 경매에 넘어갔을 때, 등기부등본에 설정된 순서에 따라 후순위 권리자보다 먼저 내 보증금을 돌려받을 수 있는 힘을 말합니다. (주택임대차보호법 제3조의2)

여기서 가장 중요한 점은 우선변제권의 효력이 확정일자를 받은 계약서에 기재된 보증금액에만 미친다는 것입니다. 예를 들어 2년 전 보증금 2억원에 확정일자를 받았다면, 그 효력은 오직 2억원에만 국한됩니다. 이번에 2천만원을 올려주기로 했다면, 이 증액분은 기존 확정일자로는 전혀 보호받지 못합니다.

증액 보증금, 어떻게 보호받나요?

증액된 보증금을 법적으로 보호받으려면, 증액분에 대한 새로운 계약서를 작성하고 새로운 확정일자를 받아야 합니다. 방법은 두 가지입니다.

  • 새로운 표준임대차계약서 작성

    증액된 총액(예: 2억 2천만원)으로 새로운 계약서를 작성하고, 주민센터나 온라인 등기소에서 새로운 확정일자를 받는 가장 확실한 방법입니다. 기존 계약서는 잘 보관해두어야 합니다.

  • 증액분만 별도 계약서 작성

    기존 계약은 유지한 채, ‘보증금 2천만원을 증액한다’는 내용의 변경 계약서를 작성하고 이 계약서에 확정일자를 받는 방법입니다. 두 방법 모두 법적 효력은 동일합니다.

재계약 전 가장 중요한 확인 사항

새 확정일자를 받기 전, 반드시 등기부등본을 다시 확인해야 합니다. 내가 처음 계약한 2년 전과 지금 사이, 집주인이 대출을 받아 근저당권이 새로 생겼을 수 있기 때문입니다. 이 경우 내 보증금의 권리 순위는 두 개로 나뉩니다.

보증금 권리 순위
기존 보증금 2억원 2년 전 확정일자 순위 (근저당보다 앞섬)
증액 보증금 2천만원 새 확정일자 순위 (근저당보다 뒤짐)

만약 이 집이 경매에 넘어가면, 은행이 근저당권만큼 돈을 먼저 가져가고, 남는 돈이 있어야 내 증액 보증금 2천만원을 돌려받을 수 있습니다. 최악의 경우 증액분은 돌려받지 못할 수도 있습니다. 안심등기에서는 보증금과 선순위채권의 합계가 확인된 주택 시세를 초과하면, 해당 계약의 「시세 대비 보증금」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 주택이 매각되거나 경매·공매로 처분될 경우 선순위권자에게 먼저 배당한 뒤 내 보증금을 충분히 회수하기 어려울 수 있는 구조라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

따라서 안심등기는 사용자에게 보증금과 계약 조건을 다시 검토하고, 필요하면 보증금 조정이나 다른 매물과의 비교를 진행하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_DEPOSIT_AND_TERMS>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 시세·채권 구조를 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 근저당권 설정이나 시세 정보 변경 등 변동이 확인되면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 조건을 기준으로 재평가할 수 있습니다.

마무리

전세 재계약 시 보증금을 올려주는 것은 간단해 보이지만, 증액된 금액의 권리 순위는 처음 계약할 때와 달라질 수 있습니다. 재계약 시점의 확정일자 효력 범위와 등기부등본의 권리관계 변동 여부를 반드시 함께 확인해야 내 소중한 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

이러한 권리관계 순서와 전체적인 보증금 구조의 안전성은 계약 전 미리 확인하는 것이 중요합니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력해 등기부등본 기반의 권리관계와 시세 대비 보증금 구조를 함께 확인해볼 수 있습니다.

*): 이 게시글은 2026년 7월 20일 기준으로 관련 제도와 정보를 재검토하여 업데이트했습니다.

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