전세계약 주의사항 총정리, 계약 전부터 이사 후까지 필수 체크리스트

부동산의 신분증입니다. 갑구에서 계약하려는 상대방이 실제 소유주인지 확인하고, 을구에서 과도한 빚(근저당권)이나 소유권을 위협하는 압류, 가등기, 신탁등기 등이 있는지 확인합니다. 압류, 가압류, 가등기, 임차권등기, 경매개시결정등기 등에 사용할 수 있습니다.

안심등기에서는 등기부등본에 이러한 위험 권리가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 해당 권리가 새로운 임차인의 순위를 일률적으로 뒤로 미룬다는 의미라기보다, 소유권이나 처분 권한이 제한되거나 강제집행 절차가 진행될 가능성이 있어 보증금 회수 구조에 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

따라서 안심등기는 사용자에게 해당 권리를 잔금 지급 전까지 말소할 수 있는지 확인하고, 말소 완료 조건을 계약서 특약에 반영하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REQUEST_SPECIAL_CONDITION>

건축물의 이력서입니다. 불법적인 구조 변경으로 '위반건축물'로 등재되어 있는지 확인해야 합니다. 위반건축물은 전세보증금반환보증 가입이 거절될 수 있습니다. 안심등기에서는 건축물대장에 위반건축물 표시가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 조건부적격 상태로 판단합니다.

이는 위반 내용과 시정 가능 여부를 추가로 확인해야 하며, 전세대출이나 HUG·HF 전세보증금반환보증 심사에도 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>

따라서 안심등기는 사용자에게 위반건축물의 발생 원인과 시정 가능 여부, 금융기관과 보증기관의 취급 가능 여부를 확인하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_VERIFY_BUILDING_VIOLATION_STATUS>

주변 실거래가와 시세를 확인해 '선순위 채권 + 내 보증금'의 합계가 매매 시세의 80%를 넘지 않는지 확인하는 것이 좋습니다. 보증금 합계가 시세를 초과하는 '깡통전세'는 보증금 회수 위험이 매우 큽니다. 안심등기에서는 보증금과 선순위채권의 합계가 확인된 주택 시세를 초과하면, 해당 계약의 「시세 대비 보증금」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 주택이 매각되거나 경매·공매로 처분될 경우 선순위권자에게 먼저 배당한 뒤 내 보증금을 충분히 회수하기 어려울 수 있는 구조라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

따라서 안심등기는 사용자에게 보증금과 계약 조건을 다시 검토하고, 필요하면 보증금 조정이나 다른 매물과의 비교를 진행하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_DEPOSIT_AND_TERMS>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 시세·채권 구조를 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 근저당권 설정이나 시세 정보 변경 등 변동이 확인되면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 조건을 기준으로 재평가할 수 있습니다.

등기부가 깨끗해도 집주인이 세금을 체납했다면, 경매 시 국세가 보증금보다 먼저 변제될 수 있습니다. 임대인에게 국세·지방세 완납증명서 제시를 요구할 수 있으며, 안심등기에서는 임대인의 국세·지방세 완납 여부가 확인되지 않아 추가 검토가 필요한 경우, 해당 계약의 「임대인 위험」 기준을 조건부적격 상태로 판단합니다.

이는 임대인에게 체납이 있다고 확정된 상태가 아니라, 체납 여부와 배당 순위 영향을 판단하기 위한 자료가 부족한 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_LANDLORD_TAX_CLEARANCE_REQUIRED>

따라서 안심등기는 사용자에게 임대인의 국세·지방세 납세증명서 또는 관련 열람 자료를 안심등기를 통해 비대면으로 확인하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_VERIFY_TAX_CLEARANCE>

계약 현장에 나온 사람이 등기부등본상 소유자와 일치하는지 신분증으로 대조해야 합니다. 대리인이 나왔다면 소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 통해 적법한 대리권을 가졌는지 확인하는 것이 중요합니다.

계약서는 임차인을 보호하는 강력한 무기입니다. 아래 두 가지 특약은 보증금 보호를 위해 포함하는 것을 권장합니다.
1. "임대인은 잔금 지급일 익일까지 등기부등본상 권리관계를 현 상태로 유지하며, 위반 시 임차인은 계약을 해제하고 임대인은 계약금의 배액을 배상한다."
2. "임대인은 임차인의 전세보증금반환보증 가입에 동의하고 협조한다."

계약금과 잔금은 반드시 등기부등본상 소유자 명의의 계좌로 직접 이체해야 증거가 남습니다. 공인중개사나 가족 등 제3자 명의의 계좌로 송금하는 것은 피해야 합니다.

이사 당일, 즉시 관할 주민센터나 온라인으로 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 대항력의 요건이며, 확정일자는 우선변제권 확보에 필수적입니다. (주택임대차보호법 제3조, 제3조의2)

모든 절차를 거쳤더라도 가장 확실한 안전장치는 보증보험입니다. HUG, HF 등 보증기관의 상품에 가입해두면, 계약 종료 후 임대인에게 보증금을 돌려받지 못하더라도 보증기관을 통해 안전하게 회수할 수 있습니다.