전세보증보험 가입이 거절되는 7가지 이유

주택담보대출 같은 선순위 채권과 내 전세보증금을 합한 금액이 주택의 가치(주택가액)를 초과하면 가입이 거절됩니다. 특히 HUG는 시세가 불분명한 빌라나 오피스텔의 주택 가치를 공시가격 기준으로 보수적으로 평가하여 가입이 거절되는 경우가 많습니다.

소유권이 신탁회사에 있는 신탁등기, 채권자들이 소유권을 임시로 묶어둔 가압류·가처분, 소유권 이전 예약인 가등기가 등기부에 있다면 보증금 회수가 어려울 수 있어 가입이 거절됩니다. 압류, 가압류, 가등기, 임차권등기, 경매개시결정등기 등에 사용할 수 있습니다.

안심등기에서는 등기부등본에 이러한 위험 권리가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 해당 권리가 새로운 임차인의 순위를 일률적으로 뒤로 미룬다는 의미라기보다, 소유권이나 처분 권한이 제한되거나 강제집행 절차가 진행될 가능성이 있어 보증금 회수 구조에 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

따라서 안심등기는 사용자에게 해당 권리를 잔금 지급 전까지 말소할 수 있는지 확인하고, 말소 완료 조건을 계약서 특약에 반영하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REQUEST_SPECIAL_CONDITION>

건축물대장에 ‘위반건축물’ 표시가 있다면 보증보험 가입이 거절됩니다. 불법 방 쪼개기, 무단 증축 등이 해당하며, 안심등기에서는 건축물대장에 위반건축물 표시가 있어 HUG·HF 전세보증금반환보증 가입이 제한될 가능성이 확인되면, 해당 계약의 「전세보증금반환보증」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 위반건축물 표시가 유지되는 경우 보증기관의 가입 심사에서 거절되거나, 위반 내용의 시정을 요구받을 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_INSURANCE_BUILDING_VIOLATION_INELIGIBLE>

따라서 안심등기는 사용자에게 위반건축물의 발생 원인과 시정 가능 여부를 확인하고, 잔금 지급 전까지 위반건축물 표시를 해소할 수 있는지 검토하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_VERIFY_BUILDING_VIOLATION_STATUS>

건축물대장상 용도가 ‘근린생활시설’ 등 주거용이 아니면 원칙적으로 가입이 불가능합니다. 

HUG는 보증금을 상습적으로 돌려주지 않은 임대인의 명단을 관리합니다. 계약하려는 집주인이 이 명단에 포함되어 있다면 보증보험 가입이 불가능합니다. 안심등기에서는 임대인에게 과거 HUG 전세보증금반환보증 사고 이력이 확인되면, 해당 계약의 「임대인 위험」 기준을 조건부적격 상태로 판단합니다.

이는 과거 보증사고 기록만으로 현재 계약의 보증금 미반환이 확정되는 것은 아니지만, 임대인의 현재 보증금 반환 구조와 새로운 계약의 보증 가입 가능성을 추가로 확인해야 하는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_LANDLORD_INSURANCE_ACCIDENT>

따라서 안심등기는 사용자에게 임대인의 보증사고 관련 정보와 현재 보증금 반환 구조를 확인하고, HUG·HF 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 함께 검토하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_GUARANTEE_STRUCTURE>

또한 안심등기는 발급 시점의 조건부적격 판단 결과와 임대인 관련 확인 정보를 기록합니다. 이후 근저당권 설정이나 압류 등 등기부등본의 변동이 감지되면 알림을 제공하며, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 정보를 기준으로 재평가할 수 있습니다.

임대인이 세금을 체납했다면, 경매 시 체납 세금이 보증금보다 먼저 변제될 수 있어 위험합니다. (국세기본법 제35조) 이 때문에 임대인의 세금 체납이 확인되면 가입이 거절됩니다.