역전세 때 전세보증금, 깎아달라고 요구할 수 있나요?

한 줄 답변

네, 가능합니다. 주변 전세 시세가 계약 당시보다 눈에 띄게 떨어졌다면, 임차인은 전세보증금 감액청구권을 행사해 임대인에게 보증금을 낮춰달라고 정당하게 요구할 수 있습니다.

어떤 법적 근거로 요구할 수 있나요?

임차인이 보증금이나 월세를 깎아달라고 요구할 수 있는 권리는 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)에 명확하게 보장되어 있습니다. 이 조항은 계약한 보증금이 경제 사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때, 임대인과 임차인 모두 그 증감을 청구할 수 있다고 규정합니다.

즉, ‘역전세’ 현상으로 주변 시세가 크게 하락하는 ‘경제사정의 변동’이 발생했다면, 임차인은 현재 보증금이 더 이상 적절하지 않음을 이유로 임대인에게 감액을 청구할 수 있는 것입니다. 임대인이 증액을 청구할 때는 5% 상한이 있지만, 임차인이 감액을 청구할 때에는 별도의 하한선 제한이 없습니다.

  • 요구할 권리, 강제할 권리는 아닙니다

    가장 중요한 점은 이 권리가 ‘감액을 강제하는 권리’가 아닌, ‘감액을 요구하고 협의를 시작할 권리’라는 사실입니다. 임차인이 감액을 청구했다고 해서 임대인이 무조건 따라야 할 의무는 없습니다. 만약 협의가 결렬되면 법원에 조정을 신청하거나 소송을 통해 다툴 수 있지만, 시간과 비용 부담이 크므로 원만한 협상을 목표로 하는 것이 현실적입니다.

어떻게 협상해야 할까요?

감정적인 호소보다는 객관적인 자료를 바탕으로 논리적으로 접근하는 것이 성공적인 협상의 핵심입니다. 다음 3단계에 따라 차분히 준비하고 실행하는 것을 권장합니다.

  • 1단계: 객관적인 시세 자료 준비하기

    협상의 가장 강력한 무기는 정확한 데이터입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템, 부동산 정보 앱 등을 통해 현재 거주하는 주택과 비슷한 조건의 최근 전세 거래가와 시세를 수집하세요. 주변 공인중개사 2~3곳에 문의해 현재의 적정 시세에 대한 의견을 받아두는 것도 좋은 방법입니다.

  • 2단계: 정중하지만 명확하게 요구사항 전달하기

    준비된 자료를 바탕으로 임대인에게 연락해, 현재 시세가 계약 당시보다 낮아졌음을 알리고 구체적인 감액 희망액을 제시하세요. 예를 들어, “주변 시세가 이러하니, 재계약 시에는 OOO원으로 보증금을 조정해주셨으면 합니다”와 같이 명확하게 의사를 전달하는 것이 좋습니다. 모든 대화 내용은 문자 메시지나 통화 녹음 등으로 기록을 남겨두는 것이 안전합니다.

  • 3단계: 감액된 금액으로 계약서 다시 작성하기

    협의가 완료되면 반드시 감액된 보증금으로 임대차 계약서를 다시 작성해야 합니다. 기존 계약서의 특약사항에 변경 내용을 추가하고 임대인의 서명을 받거나, 새로운 표준임대차계약서를 작성하세요. 변경된 계약서에는 반드시 다시 확정일자를 받아야 법적 효력을 보장받을 수 있습니다.

마무리

전세보증금 감액청구권은 시세 변동기에 임차인의 권익을 보호하는 중요한 법적 장치입니다. 하지만 이 권리를 행사하기 전에, 애초에 시세보다 높은 ‘깡통전세’ 위험이 있는 집에 계약하지 않는 것이 더 중요합니다. 계약 당시 보증금이 시세 대비 적정한지, 선순위채권은 없는지 꼼꼼히 확인하는 습관이 내 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

이러한 개별 확인 과정이 번거롭다면, 안심등기를 통해 계약 전 주소와 보증금만으로 시세 대비 보증금 수준, 등기부 권리관계, HUG·HF 전세보증금반환보증 가입 가능 여부 등을 종합적으로 확인해볼 수 있습니다. 안심등기에서는 보증금과 선순위채권의 합계가 확인된 주택 시세를 초과하면, 해당 계약의 「시세 대비 보증금」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 주택이 매각되거나 경매·공매로 처분될 경우 선순위권자에게 먼저 배당한 뒤 내 보증금을 충분히 회수하기 어려울 수 있는 구조라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

따라서 안심등기는 사용자에게 보증금과 계약 조건을 다시 검토하고, 필요하면 보증금 조정이나 다른 매물과의 비교를 진행하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_DEPOSIT_AND_TERMS>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 시세·채권 구조를 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 근저당권 설정이나 시세 정보 변경 등 변동이 확인되면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 조건을 기준으로 재평가할 수 있습니다.

*): 이 게시글은 2026년 7월 20일 기준으로 관련 제도와 정보를 재검토하여 업데이트했습니다.

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판단 근거 및 출처