월세집 곰팡이, 계약 해지 가능한 조건과 법적 절차는?

한 줄 답변

네, 조건에 따라 가능합니다. 만약 곰팡이의 원인이 환기 부족 등 세입자의 생활 습관이 아닌, 건물 자체의 누수나 단열 불량 같은 구조적 하자 때문이라면 임차인은 임대인에게 수리를 요구하고, 이행되지 않을 시 계약을 해지할 수 있습니다.

누구의 책임인가요? 법적 기준 확인하기

곰팡이 문제로 계약 해지를 주장하려면, 그 책임이 임대인에게 있다는 점을 명확히 해야 합니다. 법적 근거는 임대인의 ‘수선의무’입니다. 우리 법은 임대인이 임차인이 거주하는 동안 정상적으로 생활할 수 있도록 집의 상태를 유지해야 할 의무를 부담한다고 정하고 있습니다. (민법 제623조)

곰팡이의 원인이 건물 자체의 문제라면, 이는 임대인이 수선의무를 다하지 않은 ‘채무불이행’에 해당할 수 있습니다. 책임 소재는 다음과 같이 나뉩니다.

임대인(집주인) 책임 임차인(세입자) 책임
건물 외벽 균열, 배관 누수, 단열 시공 불량으로 인한 심각한 결로 등 건물 자체의 구조적 하자로 발생한 경우 환기 부족, 화장실 사용 후 미건조, 실내 과도한 빨래 건조 등 생활 습관으로 인한 습도 관리 소홀로 발생한 경우

곰팡이 문제로 계약 해지하는 4단계 절차

임대인 책임으로 발생한 곰팡이 문제로 계약 해지를 원한다면, 감정적으로 대응하기보다 법적 절차를 차근차근 밟아나가는 것이 중요합니다.

  • 1단계: 증거 수집하기

    가장 먼저 할 일은 증거를 확보하는 것입니다. 곰팡이가 발생한 위치와 범위를 날짜가 나오도록 여러 각도에서 사진과 동영상으로 꼼꼼하게 촬영해두세요. 곰팡이 때문에 옷이나 가구가 손상되었다면 그 피해 상황도 함께 기록해야 합니다.

  • 2단계: 임대인에게 수리 요구하기

    수집한 증거와 함께, 문자 메시지나 통화 녹음 등 기록이 남는 방식으로 임대인에게 곰팡이 문제를 알리고 명확하게 수리를 요청해야 합니다. 법적으로 임대인에게 문제를 해결할 기회를 먼저 주어야 합니다.

  • 3단계: 내용증명 발송하기

    임대인이 수리 요구에 응하지 않거나 미룬다면, 최후통첩의 의미로 내용증명을 발송합니다. 내용증명에는 곰팡이 발생 사실, 수리 요청 내용, 그리고 ‘지정된 날짜까지 수리가 이행되지 않을 경우, 임대인의 수선의무 불이행을 사유로 임대차 계약을 해지하겠다’는 의사를 명확히 기재합니다.

  • 4단계: 계약 해지 통보 및 보증금 반환 청구

    내용증명 발송 후에도 임대인이 아무런 조치를 취하지 않는다면, 그때 비로소 계약 해지를 정식으로 통보하고 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 만약 임대인이 보증금 반환을 거부한다면, ‘보증금 반환 청구 소송’을 통해 법적으로 해결해야 합니다.

마무리

곰팡이 문제는 임차인의 주거 안정성을 위협하는 심각한 문제입니다. 건물 자체의 하자가 의심된다면, 혼자서 해결하려 하기보다 위 절차에 따라 법적 권리를 행사하는 것이 중요합니다. 계약 전 집의 상태를 꼼꼼히 확인하고, 단열이나 누수 등 잠재된 하자가 없는지 미리 파악하는 것이 최선의 예방책입니다.

이러한 건물 하자는 직접 확인하기 어려울 수 있습니다. 안심등기에서는 등기부등본과 건축물대장을 기반으로 위반건축물 여부 등 건물의 잠재적 위험 신호를 미리 확인해볼 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처