전월세계약 파기, 계약금 포기와 배액배상은 무슨 뜻일까요?

한 줄 답변

전세계약금은 계약이 이행되기 전까지 양측이 계약을 해지할 수 있는 '해약금'의 성격을 가집니다. 임차인이 파기하면 계약금을 포기하고, 임대인이 파기하면 받은 계약금의 두 배를 돌려주는 '배액배상'을 해야 합니다.

계약금의 두 가지 의미

전세계약을 할 때 보통 보증금의 5~10%를 계약금으로 먼저 지급합니다. 이 계약금은 단순한 보증금의 일부가 아니라, 법적으로 두 가지 중요한 역할을 합니다. 첫째는 계약이 성립되었음을 증명하는 '증약금'이며, 둘째는 계약 해지 시 위약금의 기준이 되는 '해약금'입니다.

우리 법은 계약금을 일종의 '약속 파기 위약금'으로 봅니다. (민법 제565조)에 따라, 계약금을 주고받았다면 다른 특별한 약정이 없는 한 어느 한쪽이 '이행에 착수'하기 전까지는 계약을 해지할 권리가 양측에 모두 주어집니다.

누가 계약을 파기하나요?

계약을 해지하는 주체가 누구인지에 따라 책임의 내용이 달라집니다. 임차인이 변심한 경우와 임대인이 변심한 경우의 차이를 정확히 알아두는 것이 중요합니다.

해지 주체 책임 내용
임차인 (세입자) 지급한 계약금 포기
임대인 (집주인) 받은 계약금 반환 + 계약금만큼 위약금 지급 (배액배상)

임차인이 해지할 경우 - 계약금 포기

임차인이 개인 사정으로 계약을 파기하고 싶다면, 이미 지급한 계약금을 돌려받는 것을 포기하는 방식으로 계약을 해지할 수 있습니다. 예를 들어 보증금 3억원에 계약금 3천만원을 낸 임차인이 변심했다면, 그 3천만원을 포기하고 계약의 구속에서 벗어날 수 있습니다.

임대인이 해지할 경우 - 배액배상

반대로 임대인이 변심하여 계약을 파기한다면 책임이 더 커집니다. 임대인은 이미 받은 계약금 3천만원을 돌려주고, 거기에 더해 위약금으로 계약금과 동일한 액수인 3천만원을 추가로 지급해야 합니다. 임차인 입장에서는 총 6천만원, 즉 내가 냈던 계약금의 두 배를 돌려받게 되는데, 이를 '배액배상'이라고 합니다.

언제까지 해지할 수 있나요?

이러한 계약금 포기나 배액배상을 통한 계약 해지는 언제까지나 가능한 것이 아닙니다. 민법은 그 시점을 '당사자 일방이 이행에 착수할 때까지'로 명확히 하고 있습니다.

  • '이행의 착수'란 무엇인가요?

    계약 내용의 일부를 이행하기 시작한 것을 의미합니다. 부동산 계약에서는 임차인이 '중도금'을 지급한 경우가 가장 대표적인 '이행의 착수'로 인정됩니다.

  • 중도금을 냈다면 어떻게 되나요?

    계약서에 중도금 약정이 있고 임차인이 중도금을 한 번이라도 지급했다면, 그때부터는 계약이 본격적으로 이행된 것으로 봅니다. 따라서 그 이후에는 어느 한쪽이 일방적으로 계약금 포기나 배액배상만으로 계약을 해지할 수 없습니다.

  • 중도금 지급 후 파기하면?

    이는 단순 변심이 아닌 '채무불이행'이 되어, 상대방은 계약 이행을 요구하거나 별도의 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 문제가 훨씬 더 복잡해지는 것입니다.

마무리

전세계약서의 '배액배상' 조항은 계약 초기에 양측의 변심으로부터 서로를 보호하는 중요한 안전장치입니다. 임차인은 계약을 해지할 때 계약금을 포기해야 하고, 임대인은 계약금의 두 배를 배상해야 한다는 점을 기억하는 것이 중요합니다.

토지등기부등본
세이프홈즈 - 안심등기

하지만 중도금 지급 등 '이행의 착수'가 시작되면 이 조항만으로는 계약을 해지할 수 없게 됩니다. 계약서의 모든 조항을 꼼꼼히 확인하는 것이 내 소중한 보증금을 지키는 첫걸음입니다. 세이프홈즈 안심등기는 계약 전 등기부등본의 권리관계나 건축물대장 등 복잡한 서류를 분석하여 잠재적 위험을 미리 알려드립니다.

*): 이 게시글은 2026년 7월 20일 기준으로 관련 제도와 정보를 재검토하여 업데이트했습니다.

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