HUG 전세보증보험 주택가격, 왜 시세와 다를까요?

한 줄 답변

HUG(주택도시보증공사)는 보증 심사 시 자체 기준과 정해진 우선순위에 따라 주택가격을 보수적으로 평가하기 때문입니다. 내가 아는 시세가 아니라, HUG가 1순위로 인정하는 KB시세나 공시가격 등이 실제 심사 기준으로 사용될 수 있습니다.

HUG의 주택가격 산정 우선순위

HUG 전세보증금반환보증은 전세가율, 즉 (전세보증금 ÷ 주택가격)의 비율을 핵심 기준으로 삼습니다. 이때 주택가격을 무엇으로 보느냐에 따라 가입 가능 여부가 달라지죠. HUG는 아무 가격이나 인정하지 않고, 아래 기준들을 정해진 순서대로 적용합니다.

가장 중요한 원칙은 선순위 기준이 있으면 후순위 기준은 고려하지 않는다는 점입니다. 예를 들어 1순위인 KB시세가 있다면, 2순위인 공시가격이나 3순위인 실거래가는 심사에 전혀 반영되지 않습니다. 이 때문에 내가 아는 시세와 HUG의 판단이 달라질 수 있습니다.

  • 1순위: KB시세, 한국부동산원 시세

    아파트와 대부분의 오피스텔은 이 두 시세 정보가 있어 사실상 1순위에서 주택가격이 결정됩니다. 상한가와 하한가의 산술평균을 적용하는 것이 원칙입니다.

  • 2순위: 공시가격의 140%

    1순위 시세가 없는 경우, 국토교통부가 공시하는 공동주택공시가격 또는 국세청 오피스텔 기준시가에 140%를 곱한 금액을 주택가격으로 봅니다.

  • 3순위 이하: 안심전세 앱 시세, 최근 매매가 등

    1, 2순위 정보가 모두 없는 예외적인 경우에만 적용됩니다. 등기부등본상 1년 이내 최근 매매가, 준공 1년 미만 주택의 분양가 90% 등이 해당합니다.

계약 전 확인해야 할 주의사항

HUG의 주택가격 산정 기준을 미리 확인하지 않으면, 시세보다 저렴한 집을 계약하고도 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다. 특히 아래 두 가지 경우는 더욱 주의가 필요합니다.

1. 1층 아파트, 오피스텔은 하한가 적용

KB시세나 한국부동산원 시세를 1순위로 적용할 때, 아파트 최저층(1층)과 모든 주거용 오피스텔은 평균가가 아닌 하한가를 주택가격으로 봅니다. 예를 들어 오피스텔의 시세가 하한가 4억원, 상한가 4.4억원이라면, HUG는 주택가격을 평균인 4.2억원이 아닌 4억원으로 평가합니다. 이 차이가 보증 한도를 결정할 수 있습니다.

2. 공시가격은 매년 갱신

공동주택공시가격과 오피스텔 기준시가는 매년 갱신됩니다. 계약 시점에는 보증 가입이 가능했더라도, 잔금일이나 보증 신청일의 공시가격이 하락하면 가입이 거절될 수 있습니다. 부동산공시가격 알리미와 국세청 홈택스에서 최신 정보를 직접 확인하는 것이 좋습니다.

이러한 HUG의 주택가격 산정 방식 외에도, 위반건축물 여부나 임대인의 신용 상태 등 다양한 요인이 보증 심사에 영향을 줍니다. (HUG 전세보증금반환보증 안내)

마무리

전세보증보험 가입을 계획하고 있다면, 내가 아는 시세가 아니라 HUG가 인정하는 주택가격이 얼마인지를 계약 전에 반드시 확인해야 합니다. 1순위인 KB시세와 한국부동산원 시세를 먼저 살펴보고, 없다면 2순위인 공시가격의 140%를 계산해보는 것이 안전합니다.

이런 여러 기준을 직접 확인하고 계산하기 번거로울 수 있습니다. 안심등기에서는 임차보증금이 신청하려는 보증상품의 지역별 보증금 상한을 초과하면, 해당 계약의 「전세보증금반환보증」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 주택의 권리관계와 시세 구조가 양호하더라도, 보증금 자체가 해당 보증상품의 가입 대상 범위를 벗어나 현재 조건으로는 가입이 어려울 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_INSURANCE_DEPOSIT_REGIONAL_CAP_EXCEEDED>

따라서 안심등기는 사용자에게 신청하려는 보증기관과 상품의 지역별 보증금 상한을 다시 확인하고, 보증금이나 계약 조건을 조정할 수 있는지 검토하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_GUARANTEE_STRUCTURE>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 보증금 조건을 기록합니다. 이후 보증금이나 계약 조건에 변동이 생기면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 정보를 기준으로 보증 가입 가능 여부를 재평가할 수 있습니다.

*): 이 게시글은 2026년 7월 20일 기준으로 관련 제도와 정보를 재검토하여 업데이트했습니다.


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