전월세 계약, 임대인과 임차인의 권리와 의무는 무엇일까요?

한 줄 답변

임대인은 차임을 받고 계약 종료 시 주택을 돌려받을 권리가, 임차인은 주택을 사용하고 계약 종료 시 보증금을 돌려받을 권리가 있습니다. 서로의 권리와 의무를 아는 것이 분쟁 없는 계약의 첫걸음입니다.

임대인과 임차인, 서로 무엇을 보장해야 할까요?

전월세 계약은 단순히 집을 빌리고 쓰는 관계를 넘어, 법적으로 보장된 권리와 의무가 따르는 약속입니다. 임대인은 임차인이 집을 문제없이 사용할 수 있도록 유지·수선할 의무가 있고, 임차인은 계약 내용에 따라 집을 사용하고 차임을 지급할 의무가 있습니다. 계약이 끝났을 때의 원상회복 범위나 보증금 반환 문제로 다툼이 생기는 경우가 많으므로, 계약 전에 각자의 권리와 의무를 명확히 알아두는 것이 중요합니다.

주요 권리와 의무는 민법과 주택임대차보호법에 명시되어 있습니다.

구분 임대인 (집주인) 임차인 (세입자)
주요 권리 차임 지급 청구, 임대물 반환 청구, 차임 증액 청구 주택 사용·수익, 차임 감액 청구, 비용 상환 청구
주요 의무 주택 사용 보장, 수선 의무, 보증금 반환 의무 차임 지급 의무, 선량한 관리자의 주의 의무, 원상회복 의무

임차인이 꼭 알아야 할 권리

임차인은 보증금을 내고 집에 사는 동안 다음과 같은 법적 권리를 가집니다. 계약 과정이나 거주 중에 부당한 일을 겪지 않으려면 자신의 권리를 잘 알아두는 것이 중요합니다.

  • 주택 사용·수익권

    계약 기간 동안 집을 계약 목적에 맞게 자유롭게 사용하고 거주할 수 있는 가장 기본적인 권리입니다. (민법 제618조)

  • 비용상환청구권 (필요비·유익비)

    보일러 수리처럼 주택 유지에 필수적인 비용(필요비)이나, 샷시 교체처럼 주택의 가치를 높인 비용(유익비)을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 필요비는 지출 즉시, 유익비는 계약 종료 시에 청구 가능합니다. (민법 제626조)

  • 부속물매수청구권

    임대인의 동의를 얻어 설치한 에어컨, 붙박이장 등 독립된 물건에 대해 계약 종료 시 임대인에게 사달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 임대인이 거절하면 직접 철거해야 합니다. (민법 제646조)

  • 차임감액청구권

    주택 일부가 파손되어 사용하기 어렵거나, 주변 시세에 비해 보증금이나 월세가 과도하다고 판단될 경우 감액을 청구할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제7조)

임차인이 지켜야 할 의무

권리가 있는 만큼, 임차인에게도 지켜야 할 의무가 따릅니다. 특히 계약 종료 시 분쟁의 원인이 되는 원상회복 의무의 범위를 잘 이해하는 것이 중요합니다.

  • 차임 지급 의무

    계약서에 정해진 날짜에 월세를 밀리지 않고 지급해야 할 의무입니다. 주택임대차의 경우 보통 2개월분 이상 연체 시 계약 해지 사유가 될 수 있습니다.

  • 선량한 관리자의 주의 의무

    내 집처럼 소중히 사용하고 관리해야 할 의무입니다. 고의나 과실로 집을 파손했다면 직접 수리하거나 비용을 배상해야 합니다.

  • 원상회복 의무

    계약이 끝나면 주택을 원래 상태로 복구하여 임대인에게 돌려주어야 합니다. 단, 통상적인 생활 마모(벽지 변색, 바닥의 가구 자국 등)는 원상회복 대상이 아니라는 것이 일반적인 판례의 태도입니다.

  • 주택 반환 의무

    계약 기간이 만료되면 집을 비우고 임대인에게 인도해야 합니다. 보증금 반환과 주택 인도는 동시에 이뤄져야 하는 관계입니다.

마무리

임대인과 임차인의 권리와 의무는 서로의 재산과 주거 안정을 지켜주는 중요한 약속입니다. 계약 전과 거주 중, 그리고 계약이 끝날 때 각자 어떤 권리와 의무가 있는지 명확히 인지하고 있다면 불필요한 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다.

이러한 기본적인 권리관계 확인과 더불어, 계약하려는 집 자체의 안전성을 확인하는 것도 중요합니다. 등기부상 위험한 권리는 없는지, 시세에 비해 보증금이 과도하지는 않은지 등을 안심등기에서 미리 확인하여 더욱 안전한 계약을 준비할 수 있습니다.

*): 이 게시글은 2026년 7월 20일 기준으로 관련 제도와 정보를 재검토하여 업데이트했습니다.

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판단 근거 및 출처