한 줄 답변
전세 계약 갱신은 처음 계약만큼 중요합니다. 임대인과 아무런 협의 없이 조용히 지나가는 ‘묵시적 갱신’과 임차인이 적극적으로 거주 연장을 요구하는 ‘계약갱신청구권’ 두 가지 방법이 있으며, 각각의 조건과 효력이 달라 본인 상황에 맞는 방법을 이해하고 활용해야 합니다.
묵시적 갱신: 아무 말 없이 자동 연장
임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 임차인 양측에서 계약 종료나 조건 변경에 대한 아무런 의사 표시가 없다면, 기존과 동일한 조건으로 계약이 2년 자동 연장됩니다. 이를 ‘묵시적 갱신’이라고 합니다. (주택임대차보호법 제6조)
묵시적 갱신이 되면 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있는 장점이 있습니다. 임대인에게 계약 해지를 통보한 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하며, 임차인은 보증금을 돌려받고 이사할 수 있습니다.
- 묵시적 갱신의 특징
계약 만료 6개월~2개월 전까지 양측 모두 아무 통보가 없으면 성립합니다.
기존 계약과 동일한 조건(보증금, 기간 등)으로 2년 자동 연장됩니다.
임차인은 언제든 계약 해지를 통보할 수 있고, 통보 후 3개월 뒤 효력이 발생합니다.
계약갱신청구권: 임차인의 거주권 보장
만약 임대인이 계약 만료 6개월~2개월 전 기간에 퇴거를 요구하거나 과도한 보증금 인상을 요구한다면, 임차인은 ‘계약갱신청구권’을 사용해 1회에 한해 계약 연장을 요구할 수 있습니다. 이 권리를 사용하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없으며, 보증금이나 월세도 5% 이내에서만 올릴 수 있습니다. (주택임대차보호법 제6조의3)
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
하지만 모든 경우에 계약갱신청구권이 받아들여지는 것은 아닙니다. 아래와 같은 정당한 사유가 있다면 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
- 임대인 또는 그의 직계존비속(부모, 자녀)이 실제 거주하려는 경우
- 임차인이 월세를 2회분 이상 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 임대인 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 다른 사람에게 빌려준 경우(전대)
- 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
계약 갱신 시 주의사항
계약을 갱신할 때, 특히 보증금이 오르는 경우에는 몇 가지를 반드시 확인해야 합니다. 말로만 약속하기보다 서류로 명확히 남기는 것이 안전합니다.
갱신 계약서 작성과 확정일자
보증금이 증액되었다면, 증액된 금액에 대해 보호받기 위해 계약서를 다시 작성하고 확정일자를 받아야 합니다. 이때 두 가지 방법이 있습니다.
| 방법 | 내용 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 증액분에 대해서만 계약서 작성 | 기존 계약서는 그대로 두고, 오른 보증금 액수만큼만 별도의 계약서를 작성하여 확정일자를 받습니다. | 기존 보증금의 대항력과 우선변제권 순위가 그대로 유지되어 가장 안전합니다. |
| 전체 금액으로 재계약 | 기존 계약을 파기하고, 증액된 보증금을 포함한 전체 금액으로 새로운 계약서를 작성하여 확정일자를 받습니다. | 기존 보증금까지 모두 새로운 확정일자 순위로 밀려날 수 있어, 그 사이에 새로운 근저당 등이 설정되었다면 위험할 수 있습니다. |
따라서 가장 안전한 방법은 기존 계약은 유지한 채, 증액된 보증금에 대해서만 별도로 계약서를 작성하고 확정일자를 받는 것입니다. 계약서 특약사항에는 ‘본 계약은 기존 임대차 계약의 갱신 계약이며, 보증금만 얼마로 증액함’이라는 내용을 명시하는 것이 좋습니다.
의사 표시는 반드시 증거 남기기
계약갱신청구권 행사나 계약 해지 통보는 구두, 문자, 이메일 등으로도 가능하지만, 나중에 분쟁이 생길 경우를 대비해 명확한 증거를 남겨두는 것이 중요합니다. 가장 확실한 방법은 우체국을 통해 ‘내용증명’ 우편을 보내는 것입니다. 내용증명은 누가, 언제, 어떤 내용을 상대방에게 보냈는지 공적으로 증명해주는 역할을 합니다.
*): 이 게시글은 2026년 7월 20일 기준으로 관련 제도와 정보를 재검토하여 업데이트했습니다.
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이 글의 핵심 요약
안심등기는 보증금 회수 가능성을 시세 대비 보증금, 임대인, 등기·건축물 3가지 기준으로 평가해 「계약 진행 가능 상태」를 알려드립니다. 이 글은 전세 계약 갱신 시 임차인이 알아야 할 법적 권리와 주의사항을 다룹니다.
전세 계약 갱신 방법은 크게 두 가지입니다. 계약 만료 6개월~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 통보가 없으면 기존 조건 그대로 2년 자동 연장되는 ‘묵시적 갱신’이 있습니다. 묵시적 갱신 시 임차인은 언제든 계약 해지를 통보할 수 있습니다.
임대인이 퇴거나 과도한 보증금 인상을 요구할 경우, 임차인은 ‘계약갱신청구권’을 1회 사용하여 계약을 연장할 수 있습니다. 이때 임대인은 실거주 등 정당한 사유 없이는 거절할 수 없으며, 보증금은 5% 이내로만 증액할 수 있습니다.
보증금이 증액된 갱신 계약을 할 때는 증액분에 대해서만 별도 계약서를 작성하고 확정일자를 받는 것이 안전합니다. 또한, 갱신이나 해지 의사 표시는 분쟁 예방을 위해 내용증명 등 서면으로 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.