전세 계약 전, 매매 시세를 모르면 보증금이 위험한 이유

한 줄 답변

전세 계약할 때 매매 시세를 알아야 하는 이유는 집의 실제 가치보다 보증금이 높은 '깡통전세'를 피하기 위해서입니다. 만약 집이 경매에 넘어가면, 집을 판 금액으로 보증금을 돌려받게 되는데, 이 금액이 보증금보다 낮으면 돈을 돌려받지 못할 수 있습니다.

시세가 보증금에 미치는 영향

같은 보증금이라도 집의 시세에 따라 안전도가 크게 달라집니다. 예를 들어 보증금 1억 8천만원으로 계약하는 두 가지 경우를 비교해 보겠습니다. 집의 시세가 보증금보다 높은지, 낮은지에 따라 결과는 완전히 달라집니다.

안전한 계약

시세가 2억원인 집에 보증금 1억 8천만원으로 계약한 경우입니다. 보증금이 시세의 90% 수준으로, 상대적으로 안전한 편에 속합니다. 집값에 여유가 있어, 시장 상황이 변해도 보증금을 돌려받을 가능성이 높습니다.

위험한 계약 (깡통전세)

시세가 1억 6천만원인 집에 보증금 1억 8천만원으로 계약한 경우입니다. 보증금이 시세보다 높아, 만약 집이 경매에 넘어가면 보증금 전액을 돌려받지 못할 가능성이 매우 큽니다. 이런 경우가 바로 '깡통전세'입니다.

정확한 시세는 어떻게 확인하나요?

'깡통전세' 위험을 판단하려면 전세가율, 즉 보증금이 시세에서 차지하는 비율을 알아야 합니다. 하지만 빌라나 신축 건물은 아파트처럼 명확한 시세가 없는 경우가 많습니다. 이럴 때는 여러 정보를 종합해 시세를 추정해야 합니다. 안심등기는 신뢰도 높은 4가지 기준을 종합해 추정시세를 제공합니다.

  • KB시세

    국민은행이 제공하는 공식 표준 시세로, 금융기관의 대출 및 보증 심사 기준으로 가장 널리 사용됩니다.

  • AVM 시세

    AI가 주변 거래 사례 수만 건을 분석해 산출하는 예측 시세입니다. KB시세나 실거래가가 없는 주택에 유용합니다.

  • 실거래가

    국토교통부에 신고된 실제 매매 계약 금액으로, 시장 가격을 가장 현실적으로 보여주는 기준입니다.

  • 공시가격

    정부가 세금 산정 등을 위해 매년 공시하는 기준 가격입니다. 다른 시세 정보가 없을 때 보조적으로 활용됩니다.

안심등기에서는 어떻게 판단하나요?

안심등기는 위에서 설명한 여러 시세 정보를 종합하여, 보증금과 선순위 채권의 합계가 시세를 초과하는지 평가합니다. 만약 시세 정보 자체가 부족하면, 계약의 안전성을 판단할 수 없어 '판정불가'가 나올 수 있습니다.

안심등기 판단 시세 대비 보증금 상태
부적격 보증금과 선순위 채권 합계가 시세를 초과 <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>
조건부적격 합계가 예상 낙찰가를 초과하지만, 시세 이내 <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_PARTIAL_RISK>
판정불가 핵심 시세 정보를 확인할 수 없음 <안심등기 RC코드 - RC_PRICE_CORE_SOURCES_UNAVAILABLE>

마무리

전세 계약에서 보증금만큼 중요한 것이 바로 '매매 시세'입니다. 시세를 알아야 내 보증금이 안전한 수준인지, 깡통전세 위험은 없는지 판단할 수 있습니다. 계약하려는 집의 시세가 불분명하다면, KB시세, 실거래가 등 여러 정보를 종합적으로 확인하는 것이 중요합니다.

이러한 시세 정보와 등기부등본의 권리관계를 종합적으로 분석하는 것은 복잡하고 시간이 걸리는 일입니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하여 이 과정을 한 번에 확인하고, 보증금 회수 가능성에 대한 분석 결과를 받아볼 수 있습니다.

*): 이 게시글은 2026년 7월 20일 기준으로 관련 제도와 정보를 재검토하여 업데이트했습니다.

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판단 근거 및 출처