가장 흔한 전세사기 유형과 계약 전 확인해야 할 6가지

한 줄 답변

전세사기는 정보가 부족하거나 계약 전 작은 실수를 했을 때 발생하며, 깡통전세, 신탁사기, 이중계약 등이 대표적입니다. 등기부등본, 시세, 임대인 정보 등 핵심 서류를 교차 확인하면 대부분의 위험을 미리 막을 수 있습니다.

대표적인 전세사기 유형

전세사기 수법은 계속해서 진화하고 있지만, 가장 흔하게 발생하는 유형은 정해져 있습니다. 각 유형이 어떤 위험을 가지고 있는지 알면 계약 전에 어떤 부분을 집중적으로 확인해야 할지 파악할 수 있습니다.

  • 깡통전세 (시세 초과)

    매매 시세에 비해 전세금이 과도하게 높은 경우입니다. 집값이 조금만 하락해도 보증금 반환이 어려워지며, 안심등기에서는 보증금과 선순위채권의 합계가 확인된 주택 시세를 초과하면, 해당 계약의 「시세 대비 보증금」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

    이는 주택이 매각되거나 경매·공매로 처분될 경우 선순위권자에게 먼저 배당한 뒤 내 보증금을 충분히 회수하기 어려울 수 있는 구조라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

    따라서 안심등기는 사용자에게 보증금과 계약 조건을 다시 검토하고, 필요하면 보증금 조정이나 다른 매물과의 비교를 진행하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_DEPOSIT_AND_TERMS>

    또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 시세·채권 구조를 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 근저당권 설정이나 시세 정보 변경 등 변동이 확인되면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 조건을 기준으로 재평가할 수 있습니다.

  • 신탁등기 사기

    집주인이 아닌 신탁회사가 소유권을 가진 주택을 집주인이 무단으로 임대하는 경우입니다. 신탁회사의 동의 없는 계약은 무효가 될 수 있어 매우 위험하며, 안심등기에서는 등기부등본에 신탁등기가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

    이는 신탁등기 자체가 보증금 회수 순위를 단순히 뒤로 미는 권리라기보다, 계약 상대방의 임대 권한과 보증금 수령 계좌, 반환 책임이 신탁계약에 따라 달라질 수 있어 추가 확인이 필요한 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_TRUST_OWNERSHIP_REGISTERED>

    따라서 안심등기는 사용자에게 신탁원부를 발급받아 임대차계약 체결 권한, 신탁회사의 동의 여부, 보증금 입금 계좌와 반환 책임을 확인하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REQUEST_TRUST_DOCUMENTS>

  • 이중계약 및 집주인 사칭

    하나의 집을 여러 임차인과 계약하거나, 실제 소유자가 아닌 대리인이 집주인 행세를 하며 계약하는 사기입니다. 계약 시 등기부등본상 소유자와 계약 상대방이 일치하는지 신분증을 반드시 대조해야 합니다.

  • 불법·위반건축물

    상가나 사무실을 주거용으로 속이거나, 불법으로 증축한 부분을 임대하는 경우입니다. 전세대출이나 보증보험 가입이 거절될 수 있으며, 안심등기에서는 건축물대장에 위반건축물 표시가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 조건부적격 상태로 판단합니다.

    이는 위반 내용과 시정 가능 여부를 추가로 확인해야 하며, 전세대출이나 HUG·HF 전세보증금반환보증 심사에도 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>

    따라서 안심등기는 사용자에게 위반건축물의 발생 원인과 시정 가능 여부, 금융기관과 보증기관의 취급 가능 여부를 확인하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_VERIFY_BUILDING_VIOLATION_STATUS>

계약 전 필수 확인 항목 6가지

복잡해 보이는 전세사기도 결국 기본적인 서류 확인을 놓쳤을 때 발생합니다. 계약서에 도장을 찍기 전, 최소한 아래 6가지 항목은 직접 확인하는 습관이 중요합니다.

확인 항목 확인 서류 무엇을 봐야 하나요?
소유자 정보 등기부등본, 신분증 등기부 갑구의 소유자와 계약자가 일치하는지
권리침해 여부 등기부등본 (가)압류, 가처분, 경매, 신탁등기 등 위험 권리
선순위 채권 등기부등본 을구의 근저당 채권최고액 확인
건물 상태 건축물대장 주거용 여부, 위반건축물 등재 여부
적정 시세 실거래가, 공시가격 내 보증금이 시세 대비 안전한 수준인지
임대인 신용 국세·지방세 완납증명서 세금 체납으로 인한 압류 위험 방지

혼자서 확인하기 어렵다면

위 항목들을 개인이 직접 확인하고 판단하기는 번거롭고 어려울 수 있습니다. 특히 시세와 등기부 권리관계를 종합적으로 분석해 보증금 회수 가능성을 예측하는 것은 전문가의 도움이 필요한 영역입니다.

안심등기는 주소와 보증금 정보만으로 위 필수 확인 항목 대부분을 자동 분석하여, 보증금 회수 가능성을 시세 대비 보증금, 임대인, 등기·건축물 3가지 기준으로 평가하고 「계약 진행 가능 상태」를 알려줍니다.

마무리

전세사기는 더 이상 남의 이야기가 아닙니다. 하지만 계약 전 기본적인 사실관계를 확인하는 것만으로도 대부분의 위험은 피할 수 있습니다. 등기부등본, 건축물대장, 시세, 임대인 정보 등 오늘 알아본 필수 항목들을 잊지 말고 확인하는 습관이 중요합니다.

이러한 복잡한 확인 과정을 한 번에 해결하고 싶다면, 안심등기를 통해 계약하려는 집의 안전도를 미리 점검해 보는 것을 권장합니다. 계약 전 단 몇 분의 확인이 수천만 원의 보증금을 지킬 수 있습니다.

*): 이 게시글은 2026년 7월 20일 기준으로 관련 제도와 정보를 재검토하여 업데이트했습니다.

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판단 근거 및 출처