등기부등본 보는 법, 표제부·갑구·을구 핵심만 쉽게

한 줄 답변

등기부등본은 부동산의 신분증과 같아서 표제부(건물 정보), 갑구(소유자), 을구(빚·권리) 순서로 확인하면 됩니다. 각 부분에서 건물 용도, 실제 소유자, 그리고 내 보증금보다 앞서는 권리가 있는지를 파악하는 것이 핵심입니다.

등기부등본, 왜 중요한가요?

전세 계약은 큰 보증금이 오가는 만큼, 내가 계약하려는 집이 안전한지 직접 확인하는 과정이 중요합니다. 등기부등본은 그 확인의 첫걸음이자 가장 핵심적인 서류로, 부동산의 법적 상태를 담고 있습니다. 계약 상대방이 진짜 집주인이 맞는지, 집에 빚은 없는지, 나중에 보증금을 돌려받는 데 문제는 없을지 등 중요한 정보가 모두 담겨 있습니다.

이 글에서는 등기부등본의 세 부분인 표제부, 갑구, 을구에서 무엇을 확인해야 하는지, 그리고 주택 유형에 따라 어떤 점을 더 주의 깊게 봐야 하는지 알아보겠습니다.

표제부·갑구·을구 핵심 확인 항목

등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다. 각 부분의 역할과 확인해야 할 핵심 포인트를 정리했습니다.

구분 핵심 역할 확인 포인트
표제부 건물의 물리적 정보 주소, 면적, 건물 용도, 위반건축물 여부
갑구 소유권에 관한 사항 현재 소유자, 압류·가압류·경매·신탁 등
을구 소유권 외 권리 근저당(빚), 전세권 등 선순위 권리

1. 표제부 - 건물의 기본 스펙 확인

표제부는 건물의 주소, 구조, 면적, 용도 등 기본적인 사실관계를 보여줍니다. 계약하려는 집이 맞는지 주소를 확인하고, 특히 '건축물 용도'가 주거용(예: 아파트, 다세대주택)인지 확인해야 합니다. 

2. 갑구 - 진짜 소유자와 위험 신호 확인

갑구에서는 현재 소유자가 누구인지, 소유권에 제한은 없는지를 확인합니다. 계약서상의 임대인과 등기부상 소유자가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 또한, 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정, 신탁등기와 같은 표시는 소유권이 불안정하다는 위험 신호입니다. (민사집행법) 압류, 가압류, 가등기, 임차권등기, 경매개시결정등기 등에 사용할 수 있습니다.

안심등기에서는 등기부등본에 이러한 위험 권리가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 해당 권리가 새로운 임차인의 순위를 일률적으로 뒤로 미룬다는 의미라기보다, 소유권이나 처분 권한이 제한되거나 강제집행 절차가 진행될 가능성이 있어 보증금 회수 구조에 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다.<안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

따라서 안심등기는 사용자에게 해당 권리의 발생 원인과 현재 상태, 말소 가능 여부를 확인하고 계약 진행 여부를 다시 검토하도록 안내합니다.<안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_RIGHTS_RESTRICTION>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 확인된 권리 제한 내용을 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 해당 권리의 말소나 새로운 권리 설정 등 등기부등본의 변동이 감지되면 알림을 제공하며, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 권리관계를 기준으로 재평가할 수 있습니다.

3. 을구 - 내 보증금보다 앞서는 빚 확인

을구는 근저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리를 보여주며, 집에 잡혀있는 '빚'을 확인할 수 있는 곳입니다. 가장 흔한 것은 은행의 근저당권입니다. (민법 제356조) 여기에 설정된 '채권최고액'은 내 보증금보다 우선 변제될 수 있는 선순위 채권이므로, 그 금액이 과도하지 않은지 반드시 확인해야 합니다.

주택 유형별 확인 포인트

모든 주택의 등기부등본이 같지는 않습니다. 특히 아파트와 다가구주택은 확인 방법에서 큰 차이가 있습니다.

  • 아파트·오피스텔 (집합건물)

    각 호실별로 개별 등기가 되어 있어 권리관계가 비교적 명확합니다. 내가 계약할 호실의 등기부등본만 꼼꼼히 확인하면 됩니다.

  • 다가구주택 (단독주택)

    건물 전체가 하나의 등기부로 관리됩니다. 따라서 나보다 먼저 입주한 다른 세입자들의 보증금 총액이 모두 나의 선순위 채권이 될 수 있어, 이를 반드시 확인하고 계약해야 합니다.

마무리

등기부등본은 전세 계약의 안전을 위한 가장 기본적인 서류입니다. 표제부에서 건물의 용도를, 갑구에서 실제 소유자와 위험 신호를, 을구에서 내 보증금보다 앞선 빚이 있는지를 순서대로 확인하는 습관이 중요합니다. 특히 다가구주택은 나뿐만 아니라 다른 세입자들의 보증금 규모까지 함께 고려해야 합니다.

이러한 항목들을 직접 확인하고 해석하기는 번거롭고 어려울 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금 정보를 입력하면 등기부등본의 핵심 위험 신호와 권리관계를 자동으로 분석하여 「계약 진행 가능 상태」를 알려드립니다.

*): 이 게시글은 2026년 7월 20일 기준으로 관련 제도와 정보를 재검토하여 업데이트했습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처