전세사기 예방, 계약 전 꼭 확인해야 할 3가지

한 줄 답변

전세사기 예방의 핵심은 계약 전 등기부등본, 건축물대장 등 서류를 통해 시세 대비 보증금 수준, 등기부상 권리 문제, 임대인 위험 세 가지를 미리 확인하는 것입니다. 이 과정이 복잡하게 느껴진다면 안심등기 같은 자동 분석 서비스의 도움을 받을 수 있습니다.

계약 전 확인해야 할 3가지 위험 신호

마음에 드는 집을 찾았다고 바로 계약하기는 불안한 시대입니다. 보증금을 안전하게 지키려면 최소한 세 가지 기준을 확인해야 합니다. 안심등기는 이 세 가지 기준을 중심으로 보증금 회수 가능성을 분석합니다.

  • 시세 대비 보증금 수준

    내 보증금과 나보다 앞선 권리(선순위 채권)의 합계가 집의 시세를 넘어서는, 이른바 ‘깡통전세’인지 확인해야 합니다. 합계가 시세를 초과하면 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있습니다. 안심등기에서는 보증금과 선순위채권의 합계가 확인된 주택 시세를 초과하면, 해당 계약의 「시세 대비 보증금」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

    이는 주택이 매각되거나 경매·공매로 처분될 경우 선순위권자에게 먼저 배당한 뒤 내 보증금을 충분히 회수하기 어려울 수 있는 구조라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

    따라서 안심등기는 사용자에게 보증금과 계약 조건을 다시 검토하고, 필요하면 보증금 조정이나 다른 매물과의 비교를 진행하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_DEPOSIT_AND_TERMS>

    또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 시세·채권 구조를 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 근저당권 설정이나 시세 정보 변경 등 변동이 확인되면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 조건을 기준으로 재평가할 수 있습니다.

  • 등기부등본의 권리 문제

    등기부에 압류, 가압류, 가등기, 경매, 신탁등기 등 집주인의 소유권을 제한하는 위험한 권리가 있는지 확인해야 합니다. 이런 권리는 내 보증금보다 순위가 앞서 보증금 회수를 어렵게 만듭니다. (부동산등기법) 압류, 가압류, 가등기, 임차권등기, 경매개시결정등기 등에 사용할 수 있습니다.

    안심등기에서는 등기부등본에 이러한 위험 권리가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

    이는 해당 권리가 새로운 임차인의 순위를 일률적으로 뒤로 미룬다는 의미라기보다, 소유권이나 처분 권한이 제한되거나 강제집행 절차가 진행될 가능성이 있어 보증금 회수 구조에 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

    따라서 안심등기는 사용자에게 해당 권리를 잔금 지급 전까지 말소할 수 있는지 확인하고, 말소 완료 조건을 계약서 특약에 반영하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REQUEST_SPECIAL_CONDITION>

  • 임대인의 위험 신호

    집주인이 세금을 체납했거나, 과거 보증금을 돌려주지 않은 이력이 있는지 확인하는 것이 좋습니다. 임대인의 신용 문제는 보증금 반환과 직결될 수 있기 때문입니다. 

복잡한 확인, 어떻게 해결할까요?

등기부등본, 건축물대장, 시세 정보 등을 직접 찾아보고 해석하는 것은 익숙하지 않으면 어렵고 실수가 발생하기 쉽습니다. 특히 다가구주택의 선순위 보증금처럼 개인이 확인하기 어려운 정보도 많습니다.

안심등기는 바로 이런 어려움을 해결하기 위해 만들어졌습니다. 주소와 보증금 등 계약 정보를 입력하면, 공공데이터를 기반으로 위에서 설명한 3가지 위험 신호를 자동으로 분석하고 「계약 진행 가능 상태」를 알려줍니다.

위험 신호가 발견되더라도 계약을 포기할 필요는 없습니다. 안심등기는 보증금 조정, 특약 추가 등 위험을 낮추고 계약을 안전하게 진행할 수 있는 방법을 함께 안내합니다.

마무리

전세 계약은 더 이상 집주인이나 중개사의 말만 믿고 진행할 수 없습니다. 계약서에 도장을 찍기 전, 내 보증금이 안전한지 직접 확인하는 습관이 중요합니다. 등기부등본의 권리관계, 시세 대비 보증금, 임대인 위험 신호를 미리 점검하는 것이 그 시작입니다.

이러한 항목들을 계약 전에 한 번에 확인하고 싶다면, 세이프홈즈 안심등기를 통해 간편하게 분석해볼 수 있습니다. 보증금이 안전해야 새로운 집에서의 생활도 편안할 수 있습니다.

*): 이 게시글은 2026년 7월 20일 기준으로 관련 제도와 정보를 재검토하여 업데이트했습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처