전세사기 예방, 계약 전 반드시 확인해야 할 8가지

부동산의 신분증인 등기부등본을 통해 소유자가 누구인지, 위험한 권리(압류, 가압류, 근저당 등)는 없는지 확인합니다. (부동산등기법) 압류, 가압류, 가등기, 임차권등기, 경매개시결정등기 등에 사용할 수 있습니다.

안심등기에서는 등기부등본에 이러한 위험 권리가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 해당 권리가 새로운 임차인의 순위를 일률적으로 뒤로 미룬다는 의미라기보다, 소유권이나 처분 권한이 제한되거나 강제집행 절차가 진행될 가능성이 있어 보증금 회수 구조에 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

따라서 안심등기는 사용자에게 해당 권리를 잔금 지급 전까지 말소할 수 있는지 확인하고, 말소 완료 조건을 계약서 특약에 반영하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REQUEST_SPECIAL_CONDITION>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 확인된 권리 내용을 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 말소 등 등기부등본의 변동이 감지되면 알림을 제공하며, 잔금 지급 또는 입주 전 변경된 권리관계를 기준으로 재평가할 수 있습니다.

주변 시세보다 비정상적으로 저렴한 매물은 위험 신호일 수 있습니다. 보증금이 시세의 70%를 넘지 않는지 확인하고, 보증금과 선순위채권(근저당 등)의 합이 시세를 넘는 ‘깡통전세’는 피하는 것이 좋습니다.

보증금을 지키는 가장 확실한 안전장치입니다. HUG, HF 등 보증기관의 가입 조건을 미리 확인하고, 계약하려는 집이 가입 가능한지 확인해야 합니다. (HUG 전세보증금반환보증 안내)

건축물대장을 통해 건물의 용도가 주거용이 맞는지, 불법 증축 등으로 ‘위반건축물’로 등재되어 있지는 않은지 확인해야 합니다. (건축법) 위반건축물은 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.

계약은 등기부등본상 소유자와 직접 체결하는 것이 가장 안전합니다. 대리인이 나올 경우 위임장, 인감증명서, 신분증을 반드시 확인하고 소유자와 직접 통화해 위임 사실을 확인해야 합니다.

‘잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소한다’, ‘임대인은 임차인의 전세보증금반환보증 가입에 동의하고 협조한다’ 등 임차인에게 유리한 내용을 특약으로 명시하면 법적 보호를 강화할 수 있습니다.

계약 후 잔금을 치르고 이사했다면 즉시 주민센터를 방문해 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 이를 통해 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 대항력과 우선변제권이 생깁니다. (주택임대차보호법 제3조, 제3조의2)

공인중개사가 등록된 중개사인지, 보증보험에 가입되어 있는지 확인하고 계약 과정에서 설명을 명확하게 해주는지 살펴보는 것이 좋습니다. (공인중개사법 제25조)