근저당권 말소 조건부 계약, 다운계약서 대신 안전하게 특약 쓰는 법

한 줄 답변

보증보험 가입을 위해 보증금을 낮추고 차액을 현금으로 주기로 했다면, 불법인 다운계약서 대신 '별도의 합의서'를 작성하고 계약서에는 '보증보험 가입 불가 시 계약 무효' 특약을 명시하는 것이 안전합니다.

왜 이런 상황이 생기나요?

마음에 드는 집을 찾았지만 등기부등본에 근저당권이 설정되어 있는 경우가 많습니다. 특히 선순위인 근저당권 채권최고액과 내 보증금을 합한 금액이 주택가격을 넘어 전세보증금반환보증 가입이 거절될 수 있습니다. 이때 임대인과 협의해 보증금을 보증보험 가입이 가능한 수준까지 낮추고, 잔금일에 근저당권을 말소하는 조건으로 계약을 진행하게 됩니다.

이 과정에서 원래 논의했던 보증금과의 차액을 임대인에게 현금으로 따로 주기로 하는 '이면 합의'가 이루어지기도 합니다. 이 합의를 어떻게 문서로 남기느냐가 중요합니다.

다운계약서, 왜 위험한가요?

다운계약서는 실제 거래금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 불법 행위입니다. (공인중개사법 제26조) 세금 탈루나 대출 한도 상향 등을 목적으로 하지만, 적발 시 과태료는 물론 형사 처벌까지 받을 수 있습니다. 무엇보다 임차인에게는 다음과 같은 치명적인 위험이 따릅니다.

  • 보증금 보호의 어려움

    법적으로 보호받을 수 있는 보증금은 계약서에 명시된 금액뿐입니다. 만약 집이 경매에 넘어가거나 보증사고가 발생하면, 계약서에 적히지 않은 차액은 돌려받기 매우 어렵습니다.

  • 전세대출 및 보증보험 심사 거절

    금융기관이나 보증기관 심사 과정에서 이면계약이 의심되면 대출이나 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다. 이는 계약 전체를 위태롭게 만듭니다.

안전하게 합의하는 방법

불법적인 다운계약서 대신, 합의 내용을 명확히 하면서도 법적 문제를 피하는 방법이 있습니다. 핵심은 임대차계약서와는 별개의 문서로 관리하고, 계약서에는 보증금 보호를 위한 안전장치를 마련하는 것입니다.

1. 별도의 합의서(증서) 작성

보증금 조정에 따른 차액 지급은 계약서 본문이 아닌 별도의 문서로 남기는 것이 안전합니다. 거창한 서류가 아니더라도, 지급 목적, 금액, 지급일, 양측의 서명을 담은 간단한 합의서나 금전소비대차계약서 형식으로 작성할 수 있습니다.

‘전세보증금 인하에 대한 상호 합의’ 또는 ‘감사 표시’ 등의 명목으로 작성하여, 임대차계약과는 독립된 채권 관계로 만드는 것이 핵심입니다. 이 문서는 계약서와 별도로 보관합니다.

2. 계약서에 핵심 특약 명시

실제 계약서에는 리스크를 방어할 수 있는 특약을 반드시 포함해야 합니다. 이 특약들이야말로 임차인을 지키는 가장 강력한 무기입니다.

  • 근저당권 말소 조건 명시

    “임대인은 잔금 지급과 동시에 본 계약 목적물에 설정된 근저당권(접수번호 제XXXX호)을 말소하며, 이를 위반 시 본 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 반환한다.” (민법 제544조)

  • 보증보험 가입 보장 및 계약 해제 조건

    “임대인은 임차인의 전세보증금반환보증 가입에 동의하고 협조한다. 만약 임차인의 귀책사유 없이 잔금 지급 후 1개월 이내 보증보험 가입이 거절될 경우, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 수령한 보증금 전액을 즉시 반환한다.”안심등기에서는 보증금과 선순위채권의 합계가 확인된 주택 시세를 초과하면, 해당 계약의 「시세 대비 보증금」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

    이는 주택이 매각되거나 경매·공매로 처분될 경우 선순위권자에게 먼저 배당한 뒤 내 보증금을 충분히 회수하기 어려울 수 있는 구조라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

    따라서 안심등기는 사용자에게 보증금과 계약 조건을 다시 검토하고, 필요하면 보증금 조정이나 다른 매물과의 비교를 진행하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_DEPOSIT_AND_TERMS>

    또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 시세·채권 구조를 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 근저당권 설정이나 시세 정보 변경 등 변동이 확인되면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 조건을 기준으로 재평가할 수 있습니다.

마무리

근저당권이 있는 집을 계약할 때는 보증금 조정과 말소 조건 확인, 그리고 만일의 사태를 대비한 특약 작성이 중요합니다. 특히 보증금 외 별도의 금전 지급을 합의했다면, 불법적인 다운계약서가 아닌 명확한 별도 합의서로 권리관계를 정리하는 것이 안전합니다.

이처럼 계약 전 확인해야 할 등기부 권리관계, 보증보험 가입 조건, 안전한 특약 문구 등 복잡한 항목들은 안심등기에서 주소와 보증금을 입력하여 미리 점검해볼 수 있습니다. 계약 전 위험 요소를 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.

*): 이 게시글은 2026년 7월 20일 기준으로 관련 제도와 정보를 재검토하여 업데이트했습니다.

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