전세 계약 중 집주인이 바뀌었는데, 바지사장 같아요

한 줄 답변

새로운 집주인이 보증금 반환 의무를 승계하므로, 법적 대응은 현재 등기부등본상 소유자를 대상으로 진행해야 합니다. 만약 새 집주인이 명의만 빌려준 '바지사장'으로 의심된다면, 보증금 반환이 어려워질 수 있어 즉각적인 법적 조치가 필요할 수 있습니다.

임대인 변경, 무엇을 확인해야 하나요?

전세 계약 기간 중 집주인이 바뀌는 것은 흔한 일입니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인(새로운 집주인)은 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 따라서 임차인은 계약 만기 시 새로운 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

하지만 새 집주인이 자금 없이 명의만 빌려준 '바지사장'이라면 문제가 달라집니다. 이는 조직적인 전세사기의 한 유형일 수 있으며, 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다. 안심등기에서는 임대인에게 과거 HUG 전세보증금반환보증 사고 이력이 확인되면, 해당 계약의 「임대인 위험」 기준을 조건부적격 상태로 판단합니다.

이는 과거 보증사고 기록만으로 현재 계약의 보증금 미반환이 확정되는 것은 아니지만, 임대인의 현재 보증금 반환 구조와 새로운 계약의 보증 가입 가능성을 추가로 확인해야 하는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_LANDLORD_INSURANCE_ACCIDENT>

따라서 안심등기는 사용자에게 임대인의 보증사고 관련 정보와 현재 보증금 반환 구조를 확인하고, HUG·HF 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 함께 검토하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_GUARANTEE_STRUCTURE>

또한 안심등기는 발급 시점의 조건부적격 판단 결과와 임대인 관련 확인 정보를 기록합니다. 이후 근저당권 설정이나 압류 등 등기부등본의 변동이 감지되면 알림을 제공하며, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 정보를 기준으로 재평가할 수 있습니다.

가장 중요한 것은 새로운 집주인의 보증금 반환 능력과 의사를 확인하는 것입니다. 연락을 피하거나, 본인이 실제 소유주가 아니라고 말하는 등 위험 신호가 보인다면 즉시 대응을 준비해야 합니다.

보증금을 지키기 위한 법적 대응 절차

새로운 집주인에게 보증금 반환을 요청했으나 거절당했거나, 바지사장으로 강력히 의심되는 상황이라면 다음 절차를 고려할 수 있습니다. 모든 법적 절차는 현재 등기부등본상 소유자를 대상으로 진행해야 합니다.

  • 1. 내용증명 발송

    계약 만기 전, 보증금 반환을 요청하는 공식적인 의사를 전달하는 절차입니다. 계약 갱신 거절 의사와 함께 지정된 날짜까지 보증금을 반환하지 않으면 법적 조치를 취하겠다는 내용을 담아 발송합니다. 이는 향후 소송에서 중요한 증거 자료가 됩니다.

  • 2. 임차권등기명령 신청

    계약 기간이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사해야 할 경우, 반드시 신청해야 합니다. 임차권등기를 마치면 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. (주택임대차보호법 제3조의3)

  • 3. 형사고소 진행

    임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력 없이 계약했다고 판단되면 사기죄로 형사고소를 진행할 수 있습니다. 이전 집주인과 현재 집주인이 공모한 정황이 있다면 함께 고소할 수 있으며, 변호사 상담을 통해 증거 수집 및 고소장 작성을 진행하는 것이 효과적입니다.

마무리

계약 중 집주인이 변경되었다면 먼저 등기부등본을 통해 새로운 소유자를 확인하고, 연락을 취해 보증금 반환 의사를 확인하는 것이 중요합니다. 만약 '바지사장' 등 전세사기가 의심되는 위험 신호가 보인다면, 혼자 고민하기보다 내용증명, 임차권등기, 법률 전문가 상담 등 신속하고 적극적인 대응을 시작해야 보증금을 지킬 가능성을 높일 수 있습니다.

이러한 임대인 관련 위험 신호는 계약 전에 미리 확인하는 것이 최선입니다. 안심등기에서는 임대인의 과거 보증사고 이력 등 위험 신호를 확인하여 계약 진행 여부를 판단하는 데 도움을 드릴 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처