근저당 설정된 집, 전세 계약해도 괜찮을까요?

한 줄 답변

근저당설정된 집이라고 무조건 피할 필요는 없습니다. 하지만 집주인의 대출금(채권최고액)과 내 보증금의 합계가 주택 시세에 비해 과도하게 높으면, 최악의 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.

근저당권이란 무엇인가요?

근저당권은 집주인이 집을 담보로 금융기관에서 돈을 빌릴 때 설정하는 권리입니다. 만약 집주인이 돈을 갚지 못하면, 금융기관은 이 집을 경매에 넘겨 빌려준 돈을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다. (민법 제356조)

이 내용은 등기부등본 ‘을구’에서 확인할 수 있으며, 실제 대출 원금보다 120~130% 높은 금액인 ‘채권최고액’으로 기재됩니다. 이 채권최고액이 내 보증금보다 앞선 권리, 즉 선순위 채권이 됩니다.

계약 전 확인해야 할 4가지

근저당이 설정된 집을 계약할 때는 위험도를 직접 확인해야 합니다. 아래 4가지 사항을 순서대로 점검하는 것을 권장합니다.

  • 등기부등본 확인

    ‘을구’에서 근저당권의 채권최고액과 설정일자를 확인합니다. 근저당 외에 가압류, 가등기 등 다른 권리침해 사항이 있는지도 ‘갑구’에서 함께 확인해야 합니다. 안심등기에서는 등기부등본에 압류·경매·가등기 등 소유권을 제한하는 권리가 있으면 계약 진행이 어려운 부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

  • 전세가율 계산

    주택 시세 대비 (선순위 채권 + 내 보증금)의 비율을 확인합니다. 이 합계가 시세의 80%를 넘으면 일반적으로 위험도가 높다고 봅니다. 안심등기에서는 보증금과 선순위채권의 합계가 확인된 주택 시세를 초과하면, 해당 계약의 「시세 대비 보증금」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

    이는 주택이 매각되거나 경매·공매로 처분될 경우 선순위권자에게 먼저 배당한 뒤 내 보증금을 충분히 회수하기 어려울 수 있는 구조라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

    따라서 안심등기는 사용자에게 보증금과 계약 조건을 다시 검토하고, 필요하면 보증금 조정이나 다른 매물과의 비교를 진행하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_DEPOSIT_AND_TERMS>

    또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 시세·채권 구조를 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 근저당권 설정이나 시세 정보 변경 등 변동이 확인되면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 조건을 기준으로 재평가할 수 있습니다.

  • 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인

    HUG 주택도시보증공사, HF 한국주택금융공사 등 보증기관에 가입 가능 여부를 문의합니다. 선순위 채권이 과도하면 보증보험 가입이 거절될 수 있으며, 이는 중요한 위험 신호입니다. 안심등기는 HUG·HF 보증 가입 가능 여부를 함께 확인해 주지만, 최종 가입은 보증기관 심사에 따라 달라질 수 있습니다.

  • 계약서 특약 추가

    ‘임대인은 잔금 지급과 동시에 해당 부동산의 근저당권을 말소한다. 만약 잔금일까지 말소되지 않을 경우 본 계약은 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 계약금을 즉시 반환한다.’ 와 같은 특약을 반드시 포함하여 보증금을 보호해야 합니다.

마무리

근저당이 설정된 집은 채권최고액이 낮고, 전세가율이 안전하며, 잔금일 동시 말소 특약을 넣는다면 계약을 고려해볼 수 있습니다. 하지만 이 모든 항목을 개인이 직접 판단하기는 복잡하고 번거로울 수 있습니다.

이런 확인 과정은 안심등기를 통해 주소와 보증금을 입력하는 것만으로 간편하게 진행할 수 있습니다. 등기부등본의 권리관계, 시세 대비 보증금 구조, 보증보험 가입 가능성까지 계약 전에 종합적으로 확인하여 안전을 확보하는 데 도움을 받을 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처