등기부등본에 압류가 있다면 계약해도 될까요?

한 줄 답변

계약 전 등기부등본에 압류나 가압류 기록이 있다면 계약을 보류하는 것이 안전합니다. 집이 경매로 넘어갈 수 있는 위험 신호이며, 보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다. 다만, 잔금 지급 전까지 압류를 완전히 말소하는 조건으로 계약서에 특약을 명시한다면 진행을 검토해볼 수 있습니다.

압류와 가압류, 무엇이 다른가요?

압류와 가압류 모두 집주인의 채무 문제로 인해 발생하며, 임차인의 보증금 회수에 직접적인 영향을 줄 수 있는 위험 신호입니다. 둘 다 등기부등본 ‘갑구’에서 확인할 수 있습니다.

구분 압류 가압류
성격 확정된 채권의 강제 집행 채권 확보를 위한 임시 조치
주요 원인 세금, 공과금, 건강보험료 등 체납 개인 간의 대여금 등 채무 불이행
위험도 이미 국가기관 등이 강제집행 절차를 개시한 상태 본격적인 소송 및 강제집행으로 이어질 가능성이 높은 상태

압류는 국가기관(세무서 등)이 체납 세금을 징수하기 위해 재산을 처분하는 절차인 반면, 가압류는 개인 채권자가 소송에 앞서 채무자의 재산을 임시로 묶어두는 조치입니다. (민사집행법) 어느 쪽이든 말소되지 않으면 집이 경매에 넘어갈 수 있고, 내 보증금보다 이들 채권이 우선 변제될 수 있어 매우 위험합니다.

안심등기에서는 어떻게 판단하고 대응하나요?

압류, 가압류, 가등기, 임차권등기, 경매개시결정등기 등에 사용할 수 있습니다.

안심등기에서는 등기부등본에 이러한 위험 권리가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 해당 권리가 새로운 임차인의 순위를 일률적으로 뒤로 미룬다는 의미라기보다, 소유권이나 처분 권한이 제한되거나 강제집행 절차가 진행될 가능성이 있어 보증금 회수 구조에 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

따라서 안심등기는 사용자에게 해당 권리를 잔금 지급 전까지 말소할 수 있는지 확인하고, 말소 완료 조건을 계약서 특약에 반영하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REQUEST_SPECIAL_CONDITION>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 확인된 권리 내용을 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 말소 등 등기부등본의 변동이 감지되면 알림을 제공하며, 잔금 지급 또는 입주 전 변경된 권리관계를 기준으로 재평가할 수 있습니다.

  • 계약서에 ‘압류 말소’ 특약 추가하기

    가장 중요한 대응 방법입니다. ‘잔금 지급일까지 등기부등본 상의 압류(가압류)를 전부 말소하며, 위반 시 계약은 무효가 되고 계약금은 즉시 반환한다’는 내용의 특약을 반드시 포함해야 합니다.

  • 잔금일 직전, 말소 여부 직접 확인하기

    구두 약속이나 서류만 믿어서는 안 됩니다. 잔금을 치르기 직전, 인터넷등기소를 통해 등기부등본을 다시 발급받아 해당 압류 등기가 실제로 깨끗하게 말소되었는지 직접 확인해야 합니다.

  • 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인

    압류가 설정된 집은 보증보험 가입이 거절될 가능성이 매우 높습니다. 압류가 말소된 이후에 보증기관에 가입 가능 여부를 문의하고, 가입이 어렵다면 계약을 더욱 신중하게 재고해야 합니다.

마무리

등기부등본의 압류 등기는 임차인이 가장 경계해야 할 위험 신호 중 하나입니다. 압류의 의미와 위험성을 정확히 이해하고, 등기부등본 갑구를 통해 직접 확인하는 습관이 중요합니다. 만약 압류가 발견되었다면, 섣불리 계약을 진행하기보다 말소 조건을 명확히 하고 특약으로 안전장치를 마련해야 합니다.

이러한 권리관계 분석과 위험 판단은 직접 하기 번거롭고 어려울 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 등기부 권리 분석부터 계약 진행 가능 상태 판단, 그리고 위험 상황에 대한 구체적인 대응 방법까지 한 번에 확인할 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처