실제 시세와 감정평가 시세, 어떤 걸 믿어야 할까요?

한 줄 답변

실제 시세와 감정평가 시세가 다를 때는 객관적인 데이터를 기반으로 한 실제 시세를 우선으로 참고하는 것이 좋습니다. 감정평가액은 평가 목적이나 시점에 따라 실제 가치보다 높게 산정될 수 있기 때문입니다.

두 시세는 왜 다른가요?

두 시세는 산정 기준과 목적이 다릅니다. 이 차이를 이해하면 어떤 기준으로 보증금 안전성을 판단해야 할지 명확해집니다.

구분 실제 시세 (시장가) 감정평가 시세
산정 주체 KB시세, 실거래가 등 시장 데이터 감정평가사 (의뢰인 요청)
산정 목적 객관적인 시장 가치 판단 담보대출, 보증보험 가입 등 특정 목적
특징 다수 거래 기반, 보수적 경향 의뢰 목적에 따라 높게 산정될 가능성

특히 임대인이 전세보증금반환보증 가입을 위해 감정평가를 받는 경우, 보증 한도를 높이기 위해 시세를 실제 가치보다 높게 평가받으려는 경향이 있을 수 있습니다. 따라서 임대인이 제시하는 감정평가액만 믿고 계약하는 것은 위험할 수 있습니다.

보증보험만 믿어도 괜찮을까요?

전세보증금반환보증은 보증금을 지킬 수 있는 가장 강력한 안전장치입니다. 하지만 보증보험 가입 사실만으로 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 계약 전 반드시 두 가지를 확인해야 합니다.

  • 보증보험 가입 주체와 보증서 확인

    임대인이 가입하는 '임대보증금보증'과 임차인이 가입하는 '전세보증금반환보증'은 다릅니다. 임대인이 가입했다고 하더라도, 계약 전 해당 호실과 내 보증금이 정확히 기재된 보증서를 직접 확인하고 보증기관에 정상 등록 여부를 조회해야 합니다.

  • 계약서 특약 추가

    "임대인은 잔금 지급일 익일까지 임차인의 전세보증금반환보증 가입에 동의하고 협조하며, 임차인의 귀책사유 없이 보증보험 가입이 거절될 경우 본 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금을 즉시 반환한다." 와 같은 특약을 반드시 추가하여 안전장치를 마련하는 것이 좋습니다.

안심등기에서는 어떻게 확인하나요?

안심등기에서는 계약 판단에 필요한 핵심 시세 자료를 충분히 확인할 수 없는 경우, 해당 계약의 「시세 대비 보증금」 기준을 판정불가 상태로 판단합니다.

이는 안전하다는 의미가 아니라, 현재 확보된 시세 정보만으로 보증금과 선순위채권이 주택가액 안에서 회수 가능한 수준인지 판단하기 어렵다는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_PRICE_CORE_SOURCES_UNAVAILABLE>

따라서 안심등기는 사용자에게 실거래 사례, 주변 유사 매물, 감정평가 자료 등 추가 가격 정보를 확인한 뒤 다시 평가하도록 안내합니다.<안심등기 Action Code - ACT_RECHECK_PRICE_LATER>

또한 안심등기는 발급 시점의 판정불가 결과와 시세 정보 부족 사유를 기록합니다. 이후 새로운 실거래가나 참고 시세가 확보되면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 가격 정보를 기준으로 재평가할 수 있습니다. 

마무리

실제 시세와 감정평가 시세가 다를 때는 공신력 있는 시장 데이터를 기준으로 한 실제 시세를 중심으로 판단해야 합니다. 임대인이 제시하는 감정평가액이나 보증보험 가입 사실만 믿기보다는, 계약서에 안전 특약을 명시하고 실제 보증서 내용을 직접 확인하는 과정이 중요합니다.

이러한 복잡한 확인 과정은 안심등기에서 주소와 보증금을 입력하여 간편하게 확인할 수 있습니다. 객관적인 시세 기준의 보증금 안전성 평가 결과를 계약 전에 미리 살펴보는 것을 권장합니다.

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판단 근거 및 출처