전세 월세 전환 계산법, 법정 전환율로 쉽게 계산하기

한 줄 답변

전세 보증금을 월세로 바꾸거나 그 반대로 계산할 때는 법에서 정한 '전월세 전환율'을 사용해야 합니다. 이 비율을 기준으로 계산해야 집주인이 과도한 월세를 요구하는지, 내가 제시하는 보증금이 적정한지 판단할 수 있습니다.

전월세 전환율이란 무엇인가요?

전월세 전환율은 전세 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용하는 이율입니다. 임대인이 일방적으로 정하는 것이 아니라, (주택임대차보호법 제7조의2)에 따라 상한선이 정해져 있습니다. 이는 임차인을 보호하기 위한 장치입니다.

법정 전월세 전환율은 아래 두 가지 값 중 더 낮은 값을 적용합니다.

  • 1. 한국은행 기준금리 + 2%
  • 2. 10% (연 1할)

예를 들어 한국은행 기준금리가 3.5%라면, 법정 전환율 상한은 3.5% + 2% = 5.5%가 됩니다. 계약 시 이보다 높은 전환율을 적용하는 것은 법 위반에 해당할 수 있습니다.

전세를 월세로 바꿀 때 계산법

기존 전세 보증금의 일부를 월세로 전환하는 '반전세' 계약을 하거나, 전세에서 월세로 완전히 전환할 때 적정 월세를 계산하는 공식입니다.

공식
월세 = (전세 보증금 - 월세 보증금) × 전월세 전환율 ÷ 12

예를 들어, 전세 보증금 3억원짜리 집에 살다가 보증금 5천만원의 월세로 바꾸고 싶다고 가정해 봅시다. 현재 법정 전환율이 5.5%라면 적정 월세는 다음과 같습니다.

(3억원 - 5천만원) × 5.5% ÷ 12개월 = 약 114만 6천원

만약 집주인이 이보다 훨씬 높은 월세를 요구한다면, 법정 전환율을 근거로 조정을 요청해볼 수 있습니다.

월세를 전세로 바꿀 때 계산법

반대로 현재 내고 있는 월세를 전세 보증금으로 환산하면 얼마일지 계산해볼 수 있습니다. 이를 통해 현재 월세가 주변 전세 시세에 비해 적정한 수준인지 가늠할 수 있습니다.

공식
전세 보증금 = (월세 × 12개월 ÷ 전월세 전환율) + 월세 보증금

예를 들어 보증금 2천만원에 월세 100만원을 내고 있고, 법정 전환율이 5.5%라고 가정해 봅시다. 이를 전세로 환산하면 다음과 같습니다.

(100만원 × 12개월 ÷ 5.5%) + 2천만원 = 약 2억 3,818만원

계산된 전세 보증금이 주변 시세보다 현저히 높다면, 현재 월세가 다소 비싸다고 생각해 볼 수 있습니다.

마무리

전세와 월세 사이에서 고민 중이라면, 오늘 알아본 전월세 전환율 계산법을 활용해 내 자금 상황에 맞는 합리적인 주거 형태를 선택하는 것이 중요합니다. 단순히 월세 금액만 비교하기보다는, 법정 전환율을 기준으로 적정 가치를 따져보는 습관이 필요합니다.

이러한 계산은 계약 조건 협의의 중요한 근거가 됩니다. 안심등기에서는 주소와 보증금 정보를 통해 해당 매물의 시세와 권리관계를 분석하여 보증금 회수 가능성을 종합적으로 검토해볼 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처