전세금 못 받을 때, 새집 계약금 손실도 집주인에게 청구할 수 있나요?

2025.02.27

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한 줄 답변

네, 청구할 수 있습니다. 다만 보증금 미반환으로 인해 새집 계약금을 날리는 등의 추가 손해(특별손해)는, 임대인이 그 손해 발생 가능성을 미리 알았거나 알 수 있었을 경우에만 배상 책임이 인정될 수 있습니다.

임대인이 계약 기간이 끝났는데도 보증금을 돌려주지 않는 것은 명백한 계약 위반(채무불이행)입니다. 이때 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는데, 손해는 통상손해와 특별손해 두 가지로 나뉩니다. (민법 제393조)

통상손해	특별손해
계약 위반 시 일반적으로 발생하는 손해. 돌려받지 못한 보증금 원금과 그에 대한 지연이자가 해당합니다.	특별한 사정으로 인해 발생한 추가적인 손해. 새집 계약금 손실, 대출 관련 불이익 등이 해당될 수 있습니다.
임대인의 계약 위반 사실만으로 청구할 수 있습니다.	임대인이 손해 발생 가능성을 ‘알았거나 알 수 있었을 경우’에만 청구할 수 있습니다.

전세보증금을 제때 돌려받지 못해 발생할 수 있는 추가적인 금전 피해, 즉 특별손해의 대표적인 예시는 다음과 같습니다.

특별손해는 ‘임대인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 것’을 임차인이 입증해야 하므로, 계약 만료 전부터 미리 준비하는 것이 중요합니다.

1. 손해 발생 가능성 미리 알리기
계약 만기 1~2개월 전, 임대인에게 보증금 반환을 요청하며 “만약 보증금을 제때 돌려주지 않으면 새로 계약한 집의 계약금을 잃게 되고, 대출 연체이자 등 추가 손해가 발생한다”는 사실을 문자, 통화 녹음 등으로 명확히 알려두는 것이 좋습니다. 내용증명을 보내는 것이 가장 확실한 방법입니다.
2. 모든 증거자료 확보하기
임대인과 나눈 대화 기록, 새로운 집의 임대차 계약서, 계약금 영수증, 이사업체 위약금 영수증, 대출 연체 내역서 등 손해 사실과 금액을 증명할 수 있는 모든 서류를 모아두어야 합니다.
3. 지연이자 함께 청구하기
보증금 반환이 늦어지면 그에 대한 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 임차인이 집을 비워주었는데도 보증금을 못 받았다면 소송 제기 시점부터는 연 12%의 높은 이자를 받을 수 있습니다. (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조)

전세보증금 반환 문제는 법적 다툼으로 이어질 경우 시간과 비용이 많이 소요될 수 있습니다. 계약 만료가 다가온다면 미리 임대인에게 반환 계획을 확인하고, 만약의 사태에 대비해 위에서 설명한 통상손해와 특별손해의 개념을 알아두는 것이 좋습니다.

이러한 법적 절차와 별개로, 애초에 보증금 회수 가능성이 높은 안전한 집을 구하는 것이 가장 중요합니다. 안심등기에서는 주소와 보증금만으로 등기부 권리관계, 시세 대비 보증금 구조 등 잠재적 위험을 미리 확인해 볼 수 있습니다.