전세 계약 전 주의사항, 확인 서류 3가지와 특약 문구 예시

집주인이 실제 소유자가 맞는지, 계약 상대방과 등기부상 소유자가 일치하는지 확인합니다. 또한 근저당, 가압류, 가등기, 신탁등기 등 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 위험한 권리가 있는지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. (부동산등기법) 압류, 가압류, 가등기, 임차권등기, 경매개시결정등기 등에 사용할 수 있습니다.

안심등기에서는 등기부등본에 이러한 위험 권리가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 해당 권리가 새로운 임차인의 순위를 일률적으로 뒤로 미룬다는 의미라기보다, 소유권이나 처분 권한이 제한되거나 강제집행 절차가 진행될 가능성이 있어 보증금 회수 구조에 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

따라서 안심등기는 사용자에게 해당 권리를 잔금 지급 전까지 말소할 수 있는지 확인하고, 말소 완료 조건을 계약서 특약에 반영하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REQUEST_SPECIAL_CONDITION>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 확인된 권리 내용을 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 말소 등 등기부등본의 변동이 감지되면 알림을 제공하며, 잔금 지급 또는 입주 전 변경된 권리관계를 기준으로 재평가할 수 있습니다.

계약할 집이 불법으로 구조를 변경한 ‘위반건축물’은 아닌지, 공부상 용도가 주거용(주택)이 맞는지 확인해야 합니다. 위반건축물이거나 주거용이 아닌 경우 전세대출이나 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다. (건축법) 안심등기에서는 건축물대장에 위반건축물 표시가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 조건부적격 상태로 판단합니다.

이는 위반 내용과 시정 가능 여부를 추가로 확인해야 하며, 전세대출이나 HUG·HF 전세보증금반환보증 심사에도 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>

따라서 안심등기는 사용자에게 위반건축물의 발생 원인과 시정 가능 여부, 금융기관과 보증기관의 취급 가능 여부를 확인하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_VERIFY_BUILDING_VIOLATION_STATUS>

계약 상대방이 등기부등본의 소유자와 동일인인지 신분증으로 확인합니다. 만약 대리인이 나왔다면, 소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 확인하고, 가능하다면 소유자 본인과 직접 통화하여 위임 사실을 교차 확인하는 것이 안전합니다.

가장 중요한 특약입니다. 전세대출이나 전세보증금반환보증 심사가 거절될 경우, 임차인의 귀책 사유 없이 계약을 무효로 하고 계약금 전액을 즉시 반환한다는 내용을 포함해야 합니다.
(특약 예시) "임차인의 전세자금대출 및 전세보증금반환보증 가입이 불가할 시, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 지급받은 계약금 전액을 즉시 반환한다."

보일러, 수도, 전기 등 주요 설비의 노후 및 고장에 대한 수리 책임은 임대인에게 있음을 명시하고, 전등 교체 등 간단한 소모품 교체는 임차인이 부담하는 것으로 범위를 명확히 할 수 있습니다. (민법 제623조)

계약일 이후 잔금 지급일 사이에 임대인이 새로운 근저당을 설정하거나 집을 매매하는 경우를 방지하기 위한 특약입니다.
(특약 예시) "임대인은 잔금 지급일 익일까지 현재 등기부등본 상태를 그대로 유지하며, 위반 시 계약을 해제하고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 배상한다."